申请人必须知道的影响法院处置被执行人房产的几个因素

有网友咨询，被执行人名下无银行存款，但是其名下有一套商业房产。问能不能申请评估拍卖这套房产，以偿还债务。

被执行人名下如果没有可供优先执行的财产，如现金，银行存款，那是可以执行被执行人名下的商业房产的。执行房产那是不得已而为之的办法。申请执行人想评估拍卖被执行人的房产，可以向执行法官提交评估拍卖申请书。

申请执行人提交评估拍卖申请书，并不代表法院就一定会同意评估拍卖。法院通常会告知申请执行人几个因素。

1、申请标的与房屋价值是否匹配

假如申请执行标的就5万元，申请执行人申请处置被执行人的房产价值100万。这样法官会考虑值不值的去处置房产。如果房屋拍卖以后流拍，申请人愿意接受以物抵债，那申请人必须把多余部分的房款找出来付给被执行人，申请执行人肯定也不愿意这么做。接受房屋可以，多找钱门都没有。

2、房产基本状况

假如一看这套要处置的房产又破又旧，且位置偏僻，市场上价格就非常低，那肯定没有处置的必要了。

3、房产的权属是否明确

假如这套房产权属争议很大，没有办理过户登记，权属不清晰，暂时也不会处置。

4、土地的性质

土地是划拨土地还是出让土地。如果房屋是建立在划拨土地上还得补交土地出让金。

5、房产是否有抵押

假如法院经查询发现，申请人要申请处置的被执行人房产在银行抵押了100万元，加上利息等可能有120万了，且被执行人尚未偿还银行的本金及利息。这套房产市场价值大概就100万元，那申请处置这套房产就没有任何意义了，因为抵押权优先，若处置抵押的财产，首先的偿还抵押的贷款，还完贷款以后就没有剩余价值给申请人了。

6、房产是否是申请人首次查封

假如这套房产是被其他案件先查封，申请执行人申请的查封是轮候查封，那法院必须和首封法院协商房屋的处置权，首封法院同意移交轮候法院处置，首封法院才能处置，否则轮候查封的法院无处置权。

7、房屋是否有租赁

房屋处置以后，租赁权尚未解除，竞买人就会考虑是否购买，或者购买的价格可能就更低。

8、房屋是否设了居住权

设了居住权以后，房屋成交后，居住权不变，如果设的居住权时间久，那成交的概率就更低，变现就更难了。

9、房屋是否共同共有

如果这套房产是夫妻共有，而只有其中一个是被执行人，那处置这套房产的时候，需要把另一半的份额拿出来。申请执行人只能拿走房屋一半的房款。

10、评估和拍卖费用

这些费用一般先让申请执行人垫付，待房屋成交以后再从成交款中扣除，支付给申请执行人。若房屋无人购买，那申请执行人垫付的钱就难以取回。

11、房款是否需要参与分配

被执行人只有一个案件，那房屋成交款就只用付给申请执行人，若被执行人已经生效的案件多，且标的大，而房屋成交款又不足以清偿所有债务，那房款就得按所有申请执行人申请的标的参与分配。申请执行人分到的执行款可能更少了。此处被执行人不包括法人的。

以上因素都会告知申请执行人，申请执行人再决定是否同意法院启动评估拍卖程序。若申请人都知悉以上因素，同意评估拍卖，法院就会启动评估拍卖程序，评估拍卖程序是一个时间较长的过程，若流程顺利，从评估完成到第一次拍卖，通常需2至3个月。若存在评估异议等特殊情况，时间可能延长至3至6个月甚至更久。所以申请执行人需要耐心等待。

关于评估拍卖，欢迎各位网友在评论区留言讨论哈。

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