房产抵押贷常见问题全解析,老司机告诉你.

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作者：上海贷款ALIEN  个人微信：15000298706 

第一问：我的房子能做抵押贷吗？很多人第一反应就是：“我有房，能贷吗？”实际上，这得看房子是什么类型。像商品房，那就没问题，可以直接抵押贷款；但自建房、小产权房、拆迁安置房，这些银行基本都不收。有些朋友问我经济适用房能不能贷，我的经验是：只要你补齐房屋差价，手续齐全，是有机会的。房改房也是一样，只要你交了土体出让金，并且符合银行要求，理论上也是可以申请的。

第二问：我家房子能贷多少钱？这其实没固定数字，主要看三个因素：

1. 房子性质
   住宅一般能贷到房子评估价的七成，商铺、写字楼大概五成左右。
2. 评估价
   这就不用多说了，评估越高，能贷的钱就越多。记得有次帮客户评估他的小区房，原本想贷七成，评估师一评，说比市场价高，结果直接多了几十万。
3. 信用加成
   如果你名下有营业执照，或者房子在银行认可的“白名单小区”，额度可能突破七成，有些能到八成甚至九成。这就像银行给你开了VIP通道。

第三问：征信要求严格吗？严格。近两年内不能有“连三累六”逾期，也不能有代偿、支付风险提示，更别说当前逾期了。另外，你名下不能有官司纠纷或失信被执行记录，如果是被告也得有结案证明。实话说，我见过有人因为一次信用卡逾期几天，银行直接拒贷，别小看这些小细节。

第四问：借款人和抵押人的年龄有限制吗？国有银行一般要求借款人不超过65岁，抵押人不超过70岁；商业银行则稍紧，借款人不超过60岁，抵押人不超过65岁。这都是按身份证算的。有人问我：“我爸快70了还能贷吗？”国有银行可能还能通融一下，但商业银行基本不行。

第五问：最长能贷几年？一般来说，银行能批10年的抵押贷，但通常每3年或5年就得还一次本金。有些银行在还本金的时候，会重新评估房子，如果涨价了，额度会调整；有些则像信用卡一样，你还进去额度立马就可再用。

第六问：为什么有些银行做抵押贷要求营业执照？这是因为营业执照+房产抵押属于普惠贷款，国家对普惠贷款有指标，银行投放时会有利率优惠，所以优先做这种。如果你没有营业执照，只能走消费贷，额度通常受限，比如最多100万，个别银行能到300万。我遇到一个案例，客户房产价值上千万，但没有营业执照，银行只能给贷一半额度，最后他注册了公司才把额度提上去。

第七问：房龄对贷款有影响吗？房子太老，银行不爱收。商业银行一般房龄不超25年，大行不超过30年，少数银行可以35年。所以如果你的房子不超过20年，能贷到七八成很常见，我帮一个朋友算过，他的小区房15年，贷到八成完全没问题。

第八问：房子在我名下，老婆不同意能贷吗？婚姻存续期间买的房子属于夫妻共同财产，老婆必须知晓并签字。婚前房产，如果财产分割明确，可以商量。但婚姻存续期间的房子，想瞒着另一半去贷？别想了，这属于违法操作。

第九问：征信不太好，可以用房子抵押，换别人名字贷款吗？银行系统里叫“第三方借款”，直系亲属比较容易通过，比如父母、配偶、子女，需提供关系证明。朋友也可以，但要求严格：征信必须好，有营业执照或经营实体，并且有还款能力。很多人尝试过，最后都被银行打回来了，因为风险太大。

第十问：如果看完还不明白怎么办？老曹在这行十几年，啥抵押贷、信用贷、企业贷、车贷都做过。你直接加他微信问问题，比自己瞎琢磨要省事多。

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