广州二手房带看量飙升、成交“三连涨”,价格平稳释放“上车”信号

吕颖雅/发自广州

“我其实看房看了两年，今年才决定出手。”

购房者林莉（化名）在3月初签下了东风东板块一套二手房。为了孩子今年入学，她几乎没有再犹豫。“预算在承受范围内，而且学位今年就要用，拖不起了。”

像林莉这样目标明确、决策加快的购房者，正成为今年广州二手房“小阳春”的重要支撑。

市场的回暖，也开始在数据端显现。广州市房地产中介协会数据显示，上周（3月16日~3月22日），广州二手住宅网签2589套，环比增长6.02%，实现连续三周上涨。

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带看、成交双升，“小阳春”成色显现

市场变化，首先体现在一线房产中介经纪人的体感上。

“3月份以来，带看量较2月份明显增长，成交量也有较大提升；如果和去年3月同期相比，整体保持平稳，但客户信心更足。”中原地产环市东二分行负责人廖锦春表示，东风东板块每年3月都是学位房交易旺季，不少家长卡着入学节点出手，带动近期看房与成交节奏同步加快。

广州链家东晖分店经理唐娟也有类似感受：“带看量确实上来了，之前周末一天通常接待2组客户，现在可以达到6到7组。”

贝壳平台数据显示，3月以来，看房人数维持在每周2万人次以上，最高一周超过2.5万人次（仅统计贝壳体系）。

成交端的变化同样明显。中原研究发展部数据显示，3月上半月，广州二手住宅成交4225套，较2月上半月大幅增长433%。进入3月后，二手房市场交易活跃度显著提升，客户观望情绪有所缓解，叠加学位房需求进入高峰，周度成交量稳步上行，已突破2400套的水平。

唐娟透露，今年3月仅半个月的成交量，已追平去年同期整月水平。在她看来，这一轮回暖不仅来自学位房旺季的因素，也与市场情绪变化有关。“不管是刚需还是置换的购房者，之前都观望了很长一段时间，现在普遍觉得市场趋于平稳，开始陆续入手。”

林莉的心态经历了多次起伏。“其实我一直想买学区房，但之前价格高、房贷压力也大，就一直犹豫，甚至想过干脆不买了。”她说。

到了今年，她的判断开始发生变化：“一方面，价格已经降到我能承受的范围；另一方面，身边也有朋友最近顺利入手，让我觉得市场差不多了。”

最终，她选择迅速出手并完成签约。“签完之后反而轻松了，心里踏实多了，觉得可以安心了。”

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改善开始接力，价格仍以“稳”为主

与以往不同的是，今年广州二手房“小阳春”更多由改善型需求带动。

从一线反馈看，珠江新城、天河北、琶洲、金融城等板块的高端房源成交节奏加快，尤其是具备地段、景观或优质配套优势的房源，更容易获得买家认可，挂牌后较快实现去化。

“开年天河马场地块高价成交，给改善和高端市场带来一定信心，东风东板块内千万级产品的关注度也有所提升。”廖锦春表示。

唐娟也提到，天河公园板块居住环境优越，教育与交通配套完善，门店客户以换房群体为主。在市场趋稳后，这部分人群的入场意愿明显增强，近期确实有一部分开始出手。

不过，从价格表现来看，市场仍以“稳”为主，尚未出现明显反弹。

国家统计局70城房价数据显示，2月广州二手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌8.5%，在一线城市中跌幅居前。

“业主心态较年前更加平稳，市场虽有轻微回温，但整体价格变化不大。”唐娟表示。

“在当前市场中，‘随行就市’已成为普遍共识。愿意根据市场调整价格的房源去化更快，而坚持高价的房源成交周期普遍拉长。”廖锦春透露，如果业主希望顺利成交，通常需要在挂牌价基础上作出一定让步。

以实际案例来看，价格策略对去化影响显著。廖锦春举例称，东风广场一套约91平方米的中高层单位，在参考年前一套低层单位约510万元成交价后及时调整报价，最终顺利成交；而未随市场调整的同类房源，则普遍去化周期较长。

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“小阳春”之后：置换需求能否形成闭环

在业内看来，本轮“小阳春”的持续性，关键在于改善需求能否形成长期、可持续的市场动力。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，当前市场的核心问题在于价格梯度的传导是否顺畅。“当300万元以下的房源逐步被消化，或者优质可交易房源减少之后，市场热度能否传导至300万~600万元区间，这是非常关键的。”

他认为，如果200万~300万元区间的交易活跃，能够带动业主置换，进而进入300万~600万元市场，那么改善型交易就有望形成接力，推动整体市场循环。但在过去一段时间，这一链条并不顺畅。

与此同时，供给端的变化也在重塑市场逻辑。

近期广州在土地出让及规划管理中释放出明确信号——严控“偷面积”等灰色空间设计，如装饰柱、封阳台、花池及飘窗改造等。这意味着，新房竞争将更多回归产品品质本身，而非通过变相增加使用面积进行“价格竞争”。

在业内看来，这一变化有助于拉开新房与二手房之间的价格与品质梯度，使不同层级的产品对应不同客群，形成更清晰的市场分层。

政策层面亦在为二手房市场引入新的变量。

广州市规划和自然资源局近期发布相关措施，提出在城市更新中大力推动“房票安置”，并探索将适用范围扩展至二手房及“以旧换新”等领域。这意味着，未来二手房市场有望承接更多来自城市更新的购买力。

业内普遍认为，这一举措有助于加快存量房源去化、提升市场流动性，同时也在一定程度上打通新房与二手房之间的循环。