农村房产不是执行“死胡同”!这招让债主们每年稳稳收租还债
本文根据真实案例解析，已隐去当事人隐私信息。该案例已入选人民法院案例库参考案例（入库编号：2025-17-5-101-005。本文不构成正式法律意见，如果您有相关法律服务需求可联系本文作者。当“一户一宅”遇上执行难，看法院如何巧解农村房产处置困局
在司法实践中，被执行人名下财产的执行，往往面临着诸多现实难题。特别是当被执行人名下的唯一房产是农村宅基地上的房屋时，既要依法保障申请执行人的合法权益，又要兼顾被执行人的基本生存权，更要面对农村房产流转的政策限制，如何破局？近日，江西省婺源县人民法院的一个执行案例，为我们提供了一个绝佳的解题思路。该案例入选人民法院案例库，编号为2025-17-5-101-005，今天我们就来深度解析一下，这个案例究竟妙在哪里。17名债主，113万欠款，一个经营不善的乡村民宿
程某兰与汪某泉本是朋友关系。2020年，汪某泉因生意资金周转需要，向程某兰借款24380元，约定借期一年。然而，借款到期后，汪某泉却迟迟未能归还。经多次催收无果，程某兰将汪某泉诉至法院。在法院调解下，双方达成协议，汪某泉承诺于2023年7月30日前一次性偿还借款。但事情远没有这么简单。随着调查的深入，法院发现，汪某泉的债务远不止这一笔。从2017年至2022年期间，汪某泉因做生意资金周转困难，先后向程某兰等17人借款，总额高达113.3471万元，且均经法院调解结案。案件进入执行程序后，婺源县人民法院经过调查，发现汪某泉名下并没有太多可供执行的财产，唯一的“家底”就是一栋位于婺源某景区内的农村房产。汪某泉曾对这栋房产进行改造，开办了一家民宿。但由于经营不善，加上缺少后续资金投入，民宿经济效益不佳，难以产生足够的现金流来偿还债务。执行困境：农村房产处置难在哪里？
面对汪某泉名下的这栋农村房产，法院陷入了两难境地：一方面，房产处置面临政策限制。该房产所占用的土地属于农村宅基地。根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地上的房屋只能在本村集体经济组织成员内部之间转让，且必须符合“一户一宅”的政策要求。这意味着，如果法院直接拍卖该房屋的所有权，不仅潜在的竞买人范围极其有限，拍卖成交难度大，还可能面临腾空安置等后续难题。另一方面，被执行人基本生存权需要保障。这栋农村房产是汪某泉及其家人长期赖以生存的物质基础，是他们唯一的住所。如果简单粗暴地“一拍了之”，将直接导致汪某泉及其家人无房可住，这显然不符合善意文明执行的理念。如何在不突破法律政策底线的前提下，既能盘活资产、清偿债务，又能保障被执行人的基本生存权，成为摆在执行法官面前的一道难题。裁判要点：创新处置方式，拍卖农村房产租赁权
面对困境，婺源县人民法院没有墨守成规，而是积极探索涉农房产处置的新方式。在综合考虑汪某泉个人意愿和涉农村房屋执行的现实困境后，法院决定：拍卖该民宿的租赁经营权，以拍得的租金来偿还债务。2023年9月20日，婺源县人民法院作出（2023）赣1130执1240号之一执行裁定：拍卖被执行人汪某泉名下案涉民宿的租赁经营权。2023年10月，该民宿20年的租赁经营权以99.8万元的价格成功拍卖。在法院的主持和解下，17名出借人与被执行人汪某泉达成了执行和解协议。协议约定，汪某泉以每年的租金4万元（每年递增1000元）按比例分配给程某兰等17名出借人，用于偿还债务。裁判解析：法院为何可以拍卖农村房产租赁权？
法院的这一做法，看似“脑洞大开”，实则于法有据，充分体现了司法智慧。一、集体土地上的房屋能否出租？
答案是肯定的。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款的规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”这一规定虽然是对宅基地申请的限制，但从反面可以推断出，法律是允许农村村民将宅基地上的住宅进行出租的。随着城乡差距的不断缩小，农村宅基地房屋的经济价值日益凸显，特别是位于景区、城区周边的农村房屋，其价值潜力巨大。虽然这类房屋所有权的流转受到政策限制，但通过出租的方式，完全可以盘活资产，产生稳定的收益。法院拍卖其租赁权，正是利用了这一经济价值，在法律允许的框架内实现了“物尽其用”。二、拍卖租赁权后，如何保障被执行人的基本生存权？
这是本案的另一个关键点。根据《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，在执行过程中，要在依法保障胜诉当事人合法权益的同时，最大限度减少对被执行人权益的影响，实现法律效果与社会效果的有机统一。本案中，法院并没有拍卖房屋的所有权，而是拍卖了20年的租赁权。这意味着，汪某泉虽然失去了对房屋的长期使用权，但房屋的所有权依然归属于他。更重要的是，在执行过程中，法院坚持生存权高于财产权的价值选择，为汪某泉预留了必要的住房资金，以保证其及其家人的正常生活。这样一来，既盘活了资产，使17名债权人的债权得以逐步实现；又为被执行人减轻了偿债压力，保住了其赖以生存的物质基础，为汪某泉及其家人配合执行、腾空房产留下了空间。实务建议
对申请执行人（债权人）而言
- 转变观念，接受创新执行方式。 当被执行人主要财产为农村房产且难以处置时，应当理解并积极支持法院采取拍卖租赁权等创新方式，这远比“终本”等待要务实得多。
- 关注执行进程，及时沟通。 在执行过程中，要主动了解法院的执行方案，积极提供线索，并与法院保持有效沟通，确保自身合法权益得到及时兑现。
对被执行人（债务人）而言
- 积极配合，争取和解空间。 当债务无法一次性清偿时，应主动向法院说明情况，积极配合法院的财产处置工作。本案中，汪某泉的配合为其赢得了保住房屋所有权、减轻偿债压力的宝贵机会。
- 珍惜执行和解机会。 法院在保障其基本生存权的同时，也为其设定了分期偿还的计划。被执行人应严格按照和解协议履行义务，避免再次陷入被强制执行的境地。
结语
婺源县人民法院的这一案例，生动诠释了司法智慧与善意文明执行理念的完美结合。面对“一户一宅”政策下的执行难题，法院没有简单地说“不”，而是另辟蹊径，通过拍卖农村房产租赁权的方式，成功将“死资产”变成了“活资金”，既维护了17名债权人的合法权益，又保住了被执行人的“家”，实现了多方共赢。这起案例也给我们带来深刻启示：在法治的框架下，办法总比困难多。只要我们坚持以人民为中心，秉持善意文明的理念，勇于探索创新，就没有破解不了的执行难题。本文根据真实案例解析，已隐去当事人隐私信息。该案例已入选人民法院案例库参考案例（入库编号：2025-17-5-101-005。本文不构成正式法律意见，如果您有相关法律服务需求可联系本文作者。
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