桂林二手房必看:一文讲清 差额税 买卖都能省

最近桂林二手房市场热议 差额税，很多业主和买家都在问：到底怎么算？哪些情况能免？怎么选更划算？
这篇给你讲透，看完自己就能算，交易不踩坑👇

一、先搞懂：什么是差额税（个税）

二手房交易中，个人所得税（个税） 是卖方核心税费，有两种征收方式：

• 差额20%（主流/凭证齐全）
公式：个税=(计税价-原购价-合理税费-合理费用)×20%

• 全额1%（无法提供原值凭证）
公式：个税=计税价×1%

⚠️ 关键前提：非“满五唯一”才要交；满5年+家庭唯一住房，全额免征个税

二、桂林2026最新执行口径（重点）

1. 满五唯一：契税票满5年+家庭唯一住房 → 免个税

2. 不满五/不唯一：

◦ 能提供原购房发票、契税票 → 按差额20%征收

◦ 无法提供原值凭证 → 按全额1%征收（受赠/继承房除外）

3. 亏本卖房：计税价≤原购成本 → 差额为负，免个税

三、举个例子，一看就懂

案例1：原购价低，选哪种更省？

• 原购：50万（含税费）

• 现售：80万（计税价）

• 差额20%：(80-50)×20%=6万

• 全额1%：80×1%=0.8万
👉 选全额1%更省

案例2：原购价高，选哪种更省？

• 原购：180万

• 现售：200万

• 差额20%：(200-180)×20%=4万

• 全额1%：200×1%=2万
👉 仍选全额1%更省（多数情况如此）

案例3：满五唯一

• 无论赚多少 → 0元个税
👉 最大省税技巧

四、哪些费用可以抵扣（降低差额）

计算时可扣除，合法减个税：

• 原购房发票金额

• 原契税、印花税

• 增值税及附加（不满2年时）

• 装修费（需正规发票，限额扣除）

• 贷款利息、中介费、公证费等（凭票）

五、买卖双方必看：避坑+省税指南

卖方篇

1. 保存好所有票据：发票、契税票、装修合同+发票，缺一可能多交税

2. 优先等满五唯一：满5年再卖，直接省几万到几十万

3. 提前算两种方式：让中介帮你算“差额20%”vs“全额1%”，选低的

4. 亏本卖房可免税：成交价≤原成本，记得提供凭证申请免征

买方篇

1. 问清房屋是否满五唯一：直接影响你的购房总成本

2. 税费约定写进合同：明确个税由谁承担，避免扯皮

3. 不满2年房慎选：增值税+个税叠加，成本更高

六、总结：一句话记牢

• 满五唯一 → 免个税

• 不满五/不唯一：能提供原值→差额20%；不能→全额1%

• 原购价低 → 选全额1%；原购价高 → 仍优先全额1%

• 票据是王道，保存好所有购房凭证

最后提醒

政策以当地税务部门最新口径为准，交易前可拨打12366或到不动产登记中心核实，避免算错成本。