如何在新加坡做一个房产中介?优质考友交流群,25套考题和免费复习课加持你能过么

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首先做个广告，4月15日和29日晚上公司有招人讲座，会有同事分享成功经验，欢迎有兴趣的朋友私信。

如果你想一个人暴富，一个月轻松赚5位甚至6位数，那可以来试着来做房地产中介，如果你想体验压力山大和衣食无着的生活，那也可以来做房产中介。房地产行业是个鱼龙混杂的行业，对一些人是天堂，他们如鱼得水就像找到一个提款机，动动嘴皮子跑几下腿填一些表格就是五位数相当于打工仔一个月或几个月工资；对另一些人是地狱，有些人每个月花不少钱做广告，招来的客户却总是放鸽子或者要很多回扣，长得好看总是被人骚扰总是收到骚扰短信，长得难看又被人说出来吓人伤自尊，万一被说“长得丑不是你的错，但出来吓人就是你的错了”就更伤自尊了，或者辛苦跟了很久的客户因为不小心说错一句话就走人，或者大多数花钱找来的客户总是不回复或者放你鸽子。做租房也是很多事，特别是老房子，有时要做修理工，最怕就是有些业主请很多中介，然而你不是prefer那个，有offer中意的也不要关，一直给别人机会，拖着直到客户跑路或者跳过你找别的中介或者业主本身，经常耳边响起非诚勿扰中的“可惜不是我，陪你到最后”的调子。最有甚者按行规以为关了，卖家也反悔，要你劝退买家，否则就鸡蛋里挑骨头找你麻烦威胁发小红书或者告CEA。还有组屋卖家不给valuer上门，所以买家21天内拿不到valuation只能作废的，当然押金推给你，但客户已经把你快骂死了。这个行业坑太多了，凡是可能出问题的地方，你都可能掉进坑里。

想二手房是操白粉的心，赚白菜的钱，那就去卖新盘吧。因为样板房不让中介停车，有时急时违章停路边中几个罚单是常事，（中介有三怕：LTA，CEA和IRAS），别人很多同事支持，而你却没一个人来找，把saleskit读了一遍又一遍却没处展示，有点英雄无用武之地的感慨。幸好有客户和同事来支持和丢支票了，去参加新盘选房，真心想买的总是抽后面，来玩玩不是很想买的却靠前，选房那天一直电话不接短信不回复人不出现，或者出现了想要的单位前一个选走了，你磨破嘴皮买家就是不下手，结果辛辛苦苦做两周，一个单都没关，白交了$300的core team fee，之后还总要回去on duty，一坐就一天不让走，回家老婆问今天怎么样呢？有去哪看房么，却不知道怎么回答，难道说样板房门可罗雀，没接到上门客，看了一天电视剧或者刷了一天的新闻，也悄悄看几下美女或者同事聊天？她肯定马上手机当砖头砸过来，老娘在家带娃这么辛苦，你却潇洒看一天电视剧！

截止2025年1月1日，新加坡有约36,058名中介，散布在各处就是每个人都认识不少中介，或者他的亲戚朋友就是中介，也有可能同事是潜水的兼职中介，所以你可能辛苦了一场，最后被人截胡，竹篮打水一场空很正常，因为他亲友知道他在买房，必须支持一下，你也没办法，只好继续唱着“可惜不是我，陪你到最后，曾一起走，却走失那路口，感谢那是你，牵过我的手，还能感受那温柔”Move on。就像当年追女生时，我们总是被人发好人卡：你是个好人，但我对你没感觉，或者觉得我们不合适，或者我爸妈觉得我们不合适。我以痴心对明月，奈何明月照沟渠，这是古往今来都有过的感叹。

但小编还是鼓励大家：客户虐我千百遍，我待客户如初恋。

小编以前也是做兼职的中介，碰了很多钉子，当时公司的合约是不允许做Moonlighting，虽然从事的第二职业跟本行没有任何竞争，尽管当时海洋平台制造行业一片惨淡四年都没加薪而且没啥分红，但是大公司就是跟着制度走，虽然私下里有些会同情兼职者，但公开场合还是该批评或划清界限，所以除非很好的朋友，不要太指望实质性的支持，新加坡人最爱投诉了，凭啥我在加班你去外面捞外快（不管你有没有做完份内事），所以这个社会不背后捅刀子假装不知道的人就不错了。所以大家要想好是一直潜水，那公司可以decline recognition，不参加任何颁奖和排名活动，或者是干脆摆明立场，大不了辞职一定要混出个名堂来：仰天大笑出门去，我辈岂是蓬篙人。也可以采取中间路线，朋友圈屏蔽各个本职同事和同行，或者注册一个新号来发地产相关消息，地产方面当狙击手或打伏击战。

考虑到刚起步朋友的艰辛，谁如果本行好，愿意做个经常求神拜佛找客户无着落的地产中介呢，没有薪水没有带薪假没有cpf完全靠自己的双手，为了帮助想考中介的朋友，我们有一个交流群经常无私分享经验，考生也经常互动勉励，考过了也会庆祝。

如果最后没有加入我们团队，我们也恭喜他顺利毕业，江湖有缘再会，有兴趣入伙可以加我微信tianpengxia1984.

如果有缘，就继续合作，我们团队不大

只有百余人，主要是新移民

一大半是国大和南大的

其余的也基本上985或211，因为考试难

不读大学还不一定考得上

想考的还可以联系我入群

开通RES Exam Revision Apps，有考试的25套练习题

悄悄做题时不用担心被老板或同事发现

各种培训和Apps能帮忙打下坚实基础

比我当年单枪匹马强多了

我们团队也有各种活动，保证考过后有人管

比如2023年业绩，我们有12人进入了大组前50位

今年上半年其实有20人进了大组前50位

去年10人进了公司5500人前200位

2024年我们团队也是Group Level第一位

有幸代表大家领奖

最近几年大市不太好，只有更加努力

以上这些，都是为了给大家证明和提供一条出路

有道是：江山代有牛人出，各领风骚数十天

初心：养家糊口，为兄弟们找一条出路

使命：为了更美好的居住而做一个有尊严的服务者

人设： 争取做一个客户喜爱、同行尊敬、对社会有价值的尊老爱幼有同情心的地产顾问

团队人设：高学历、高专业度、良好价值观和高社区参与度

策略:  不断提升的品质服务推动效率和规模呈现螺旋式上升

价值观：客户至上、诚实可信、合作共赢、拼搏进取

锐意进取的老兵在跌宕起伏的行业洪流中的咬牙坚持，也需要新兵努力学习，快速进步，不忘初心，追求卓越

地产行业是智力密集型行业，因此对人才的吸引以及对人才的高效的组织管理，是各团队竞争的核心。在吸引人才后，我们需要最大化发挥大家的才能，调动大家的积极性，对各种客户和问题进行有效地协调和解决。做好这些，需要我们对行业有着深刻的理解和把握。因此，谁能更有效地做好这些，就具备了更强的竞争力。

地产行业，深度的策略交流在对外平台上几乎不可能获得，只有在顶尖公司的顶尖团队内部才能进行学习获得。在Top Producers以及身边的同事研究更前沿、更专精的，这是一般的平台所无法提供的。在团队氛围方面，我们希望在合作和竞争中找到平衡。每个组内，大家通力合作、重视交流分享，做到1+1>2的效果。同时，团队和团队、大组里面的若干小组之间，存在适度的竞争关系。我们希望通过这样的方式，使每个人既不是信息孤岛，同时也能快速成长。

地产中介是个趣味丛生、充满挑战的行业，也是一个能够获得丰厚回报的行业。

1. 成为新加坡房地产经纪的资格

在进入这个行业并决定成为一名房屋中介之前，你必须满足房地产代理理事会（CEA）的资格要求。

一般来说，你必须年满 21 岁，并且是新加坡人，或成为新加坡永久居民（PR），PR没超过 10 年的提交无犯罪证明就行。天朝户籍人员应向户口所在地派出所申请开具“有无违法犯罪记录证明”，提供本人有效身份证件；境内人员申请开具“有无违法犯罪记录证明”的，应当提交本人有效居住证或居住登记凭证，由居住地公安派出所受理，亦可通过某些城市“一网通办”办理，这一条要求其实最近也松了，我们组大概一半是PR。

If you are a SPR for less than 10 years at the point of submitting your salesperson registration application, you will be required to submit either:

a Certificate of No Criminal Conviction (CNCC) from your country of origin issued within 3 months from the date of submission of your salesperson registration application; or

supporting documents e.g. local educational qualifications, IRAS statements, previous employment passes or long term visit passes, etc. to prove that you have been residing in Singapore for 10 years or more. 

你需要至少通过四门科目的剑桥 O 水准考试（GCE ‘O’ Level）或同等学历，才有资格注册成为房产中介。或者，你需要通过“职场英语和数学培训课程”（WPLN）第五级的测试。如需更多信息，请访问 CEA 网站了解更多详细要求。

https://www.cea.gov.sg/professionals/salesperson-registration-matters/apply-for-the-real-estate-salesperson-examination

2. 新加坡房屋中介课程和考试

自 2010 年以来，CEA 要求任何想在新加坡成为房地产经纪的人都必须完成由 CEA 认可的课程培训机构举办的房地产销售员（Real Estate Salesperson，简称 RES）课程。

这个课程旨在帮助新手经纪人了解管理房地产经纪工作和执业的规则和法规，以及新加坡在买卖和租赁各种房屋方面的法律和指导方针。

• 主办机构：Council for Estate Agencies (CEA)

• 考试科目：

• Paper 1：房地产法律与执业框架（房地产法规、HDB政策、房屋买卖租赁程序等）

• Paper 2：房地产交易流程与执行（私宅、商业、工业、融资、估价、道德规范等）

• 每份试卷：约60道题（MCQ + Case Study），9：30-12点

• 考试语言：英文

• 通过率：通常约 20%-30%

完成 RES 课程后，你必须在 RES 课程结业证书颁发之日起的两年内通过两门考试，然后才能注册成为持证的新加坡房产中介。一门考试收费$283.4，两门收费$512.3，一路起价，比房价还长得快。

这是最近考试时间表，大概每年考3次，4个月来一次，考试地点一般在SIM，位于Clementi Road。比如我最近一个朋友考试地点：Venue : Singapore Institute of Management (SIM) HQ - Block B (SR B.4.12/B.4.13)。你如果去了考试，也许可以看见我们团队招新矫健的身影：

如果考试结果未达到预期，你可以选择重新参加考试。但要记住，你必须在两年的时间内通过两门考试。如果做不到，就意味着你将不得不重新参加课程和考试。考试费用也可以报销部分，当然你不能一直考，一直靠政府报销。

考试方面有些技巧，比如从后面往前面做，因为后面分数是一题两分。

1. 遇到不会的题，先跳过

• 每份试卷时间紧张，建议先做自己有把握的题

2. 记关键词法

• 题干有时候很长，先抓住关键词：谁（身份）、什么交易（买卖/租赁）、什么房产（HDB/私宅）

3. 善用排除法

• 选项中通常会有干扰选项，一些常识错误的可以先排掉，再集中精力比较剩下的两个

备考方面技巧有点多，可以私信加我微信tianpengxia1984和加入备考交流群，我们有时会在考前给讲座，微商谢绝加入。

3. CEA 批准的 RES 课程培训机构

• Benchmark Realpro Pte Ltd

我就是参加了这个培训机构，David Huan作为讲师介绍也蛮幽默风趣，不过缺点是notes内容比较乱，也没有强调做题重要性，搞得我第一次去考两门都失败了，后来猛刷题就一次都通过了，这个培训机构最大的有点是便宜，我当年才$588，扣掉政府的$500补助，其实才花了$88。

联系方式：网站：www.benchmarkrealpro.com电话号码：6735 5860 / 6735 5861电子邮箱：benchmarkrealpro@gmail.com办公地址：151 Chin Swee Road #03-31 Manhattan House Singapore 169876

• Hastor Property Services Pte Ltd

有业界传奇Mdm Celeste坐镇，绝对是黑山老妖般的存在，加上是Huttons旗下的，收费也比较低，必须做首先推荐，问题就是不一定报的上，因为非常火，weekday 拜天上课的一般可以。

联系方式：网站：www.hastor.com.sg电话号码：6252 2802电子邮箱：training@hastor.sg办公地址：Blk 190 Lorong 6 Toa Payoh #02-514 Singapore 310190

• Institute of Estate Agents, Singapore

联系方式：网站：www.iea.sg电话号码：6323 1770电子邮箱：courses@iea.sg办公地址：6 Raffles Boulevard Marina Square @ JustCo #03-308 Singapore 039594

• Life Mastery Academy Pte Ltd

联系方式：网站：www.lma.com.sg电话号码：6255 6091 / 6255 6083电子邮箱：RES@lifemasteryacademy.com办公地址：Blk 190 Lorong 6 Toa Payoh #02-510 Singapore 310190

• Pioneer Training & Consultancy Pte Ltd

这家的Notes很清楚，住在西边的朋友强烈推荐。

联系方式：网站：www.pioneertraining.org电话号码：6462 6093 / 9424 3483电子邮箱：pioneertc@gmail.com办公地址：Blk 134 Jurong Gateway Road #03-309P Singapore 600134

• Real Centre Network Pte Ltd

联系方式：网站：www.realcentrenetwork.com电话号码：6511 3009电子邮箱：info@realcentrenetwork.com办公地址：490 Lorong 6 Toa Payoh #09-16 HDB Hub Biz 3 Singapore 310490

• Realty International Associates Pte Ltd

联系方式：网站：www.riaschool.com.sg电话号码：6339 6000电子邮箱：admin@riaschool.com.sg办公地址：490 Lorong 6 Toa Payoh #03-13 HDB Hub Biz 3 Singapore 310490

• Singapore Estate Agents Association

联系方式：网站：www.seaa.org.sg电话号码：6702 1602电子邮箱：edu@seaa.org.sg办公地址：60 Paya Lebar Road #13-23 Paya Lebar Square Singapore 409051（via Office Lift Lobby 1）

这么多培训机构，当然口碑不一样，但整体来说

1. 上课一定要认真听、勤做笔记

RES课程内容量大，概念抽象，不是靠死记硬背能应付的。理解每个知识点的背后逻辑，比如Option to Purchase流程、CPF限制、Ethical Guidelines，有助于应对案例题。

2. 不要轻视考试范围

很多人误以为HDB买卖、CPF使用、房贷利率这些生活常识就会考，但考试经常会考细节规定或边界条件，比如「HDB最低出租周期是多少？」或「哪些准证可以做occupier」。

3. 多做模拟题与真题

• RES题目有套路，做题能熟悉出题风格

• 尤其注意case study类题（情境题），经常以“买家A、卖家B、经纪C”的角度出题，需要你判断合规性/道德问题/流程是否正确

• 有空一定要做：

• PracExam

• Mdm Celeste的练习题

• Course provider的mock paper（看你报了哪个课程）

记住一些常考关键数字，例如：

考前冲刺建议

• 考前两周集中复习错题本和模拟卷

• 熟记考试流程、文具准备、进场时间（别迟到）

• 放松心情，不要过度焦虑，心态很重要

• 有余力的考生可了解CEA最新guideline/常见纪律问题（加分！）

4. 成为新加坡房产中介需要多少费用？

4.1. 房地产销售员（RES）课程

所有 RES 课程只能选择经 CEA 认可的课程培训机构。费用从 650 元到 800 元不等，具体取决于培训机构。

好消息是，如果你是新加坡人，你的课程费用可以申请高达 500 元的未来技能培训补助金（Skillsfuture Credit）。如果你是全国职工总会（NTUC）会员，你可以申请培训援助计划（UTAP）高达 250 元的课程费用资助。

这是考试6周计划表，仅供参考

4.2. 房地产销售员（RES）考试

RES 考试要求考生参加两门考试。你必须通过两门考试才算合格。

RES 报考两门考试的总费用为 512.30 元（含gst），越来越贵了。

如果你参加了Huttons，这个考试费可以报销。

如果其中一门没过，下次重考的考试费每门为 283.40 元（含gst）。

以下是2026年的考试时间

一般需要1个月前报名，9点正式开抢

一分半种没填完就可能没机会报上

如果想报上，可以私信我有绝招

4.3. 注册成为持证房地产经纪

向 CEA 支付 54.50 元（含税）的申请费，和每年 230 元（不含税）的年度注册费。

你需要购买职业责任保险（Professional Indemnity Insurance，简称 PII），每年大约为 120 元。

最后，你得找一间房地产经纪公司（Estate Agency）注册成为房屋中介，需要支付一次性的管理费，约为 300 至 500 元 ，其中包含名片、公司执照和新手工具包。

如果你加入了Huttons，前两年这些都是免费，还送你$500新币或一个ipad，还会报销考试费，每年维系执照的成本就是CPD courses，一般子公司Hastor有促销课程。Hastor最大的好处是85/15开始，如果参加了3个新盘的core team，那就直接调成90/10，这样比别的机构省不少钱。

如果是有经验的人，则是类似一个配套

5.关于 RES 考试你需要知道的事项

为了通过 RES 考试，你必须首先了解你在学什么。这样，你才可以更清楚地了解在 RES 课程中要学习的内容和在考试中要测试的内容。

5.k1. 考卷一

能力单元 1：房地产中介行业概述和基本土地法概念

能力单元 2：土地权益交易

在考试一中，你需要学习涉及房地产理论和土地法概念等比较重大的主题。

你需要持续阅读以更好地理解和记忆房地产概要、土地相关的不同的法令和权益。

5.2. 考卷二

能力单元 3：房地产中介行业的监管与房地产营销

能力单元 4：房产交易

考试二侧重于实际的工作流程、最佳执业和交易流程。

一般来说，80%的中国背景人考不过Paper 1，少数考不过Paper 2。    

5.3. RES 考试

你的结业证书的有效期为结业后 2 年。这意味着你必须在 2 年内通过全部的两门考试，否则你将需要重新参加整个 RES 课程。

要在新加坡成为房地产经纪人，RES 考试是你要面临的最后一道也是最重要的门槛，所以千万不要掉以轻心。

5.4. RES 考试形式

每门考试的时间为两个半小时。

今年改版的两门考试都将包含以下内容：

A 部分：60 道多项选择题（MCQ）——每题 1 分

B 部分：20 道 MCQ，参考 2到 3 个案例研究——每题 2 分

以前的10 道填空简答题（SAQ)已经被删掉，因为中介有个字不会写或者某个细则不清楚基本都能上网查，而前面阅读理解则考察综合能力，所以对新移民来说更好了。

5.5 考试心得

1️⃣ 读题“先看关键词”，别急着选

• 每道题都先圈住关键词：身份（SC/PR/EP）、房产类型（HDB/私宅/EC）、交易性质（买卖/出租）

• 题目很长时，先看问题是什么，再回去看情境

✅ 例：题干讲了个家庭故事，问“他们是否可以出租整套HDB”，你只需看：是否MOP满5年？occupier身份是否合规？

2️⃣ 学会排除法：先砍掉明显错误

• 通常四个选项中有两个是明显错误或与题干不符

• 先排除不可能的，再从剩下的2个里比较最优答案

3️⃣ 慎防“绝对词语”陷阱

• 出题人爱用“must / only / always / never”等词来设陷阱

• 一般这种绝对说法很少是正确答案

❌ “Salesperson must always advertise using HDB-approved templates.”（错误，广告要合规但没有“always用HDB模板”）

4️⃣ 遇到Case Study题：分角色+分析流程

• 角色分清楚：客户是买家/卖家？经纪是represent谁？交易在哪一阶段？

• 牢记关键流程：Option签署、行使、印花税缴纳、HDB申请、Completion date 等等

5️⃣ 数字题目：背熟常考关键数字

• HDB MOP年限？CPF可动用的额度？TDSR上限？印花税分几档？租约最短时间？

• 数字考题出错率高，但反而是送分题

📖 二、常考陷阱题型

🧘 三、考场技巧 & 心态

✅ 1. 时间管理很重要

• 每份卷 3 小时，大约 60题（含Case Study）

• 建议时间分配：

• MCQ题：平均每题花2分钟

• Case study：建议留至少45分钟

✅ 2. 不会的题，先跳过，标记回来

• 别在一道题纠结太久，时间一过，连会的题都写不完

• 有标记功能，一定要用！

✅ 3. 别轻信“坊间答案”

• 模拟题有时不准确，考试时以你对CEA/教材的理解为主

• 如果考题选项“都对”，选“最符合CEA规定的做法”

🎒 四、考场准备事项

• 准考证 + IC 必带！（考试当日迟到无法入场）

• 携带文具（2B铅笔、橡皮、蓝黑笔）

• 保持睡眠足够，不建议熬夜冲刺

• 可以带水，但不能饮食（考试时）

🧩 Bonus：临门一脚建议

• 考前一晚 不要再学新东西，重点复习“错题 + 高频数字 + 表格名词”

• 最好做一份模拟卷，让身体熟悉3小时节奏

• 进考场前做深呼吸，提醒自己“我已经准备得够好”

5.6. RES 考试成绩

考试管理员将以下列格式通知你考试结果：

通过（P）六十分或以上

不及格（F）

考卷一通过；考卷二不及格（P1 F2）

考卷一不及格；考卷二通过（F1 P2）

据说通过率是20-30%，所以没通过也算是正常的，我也是考了2次才过

6. 新加坡房地产经纪执照

通过 RES 考试后，你就可以注册成为持证的新加坡房屋中介了。

你决定加入的房地产经纪公司通常会通过 CEA 的电子服务系统协助你递交注册申请，CEA 大约需要四到六周的时间来审批。获得批准后，CEA 将向你和你的房地产代理公司发送通知，激动人心的房地产职业生涯终于可以开始了！

选择加入哪个中介行是一门头痛的事，有人说比选老公都难，因为老公可以谈个一两年，甚至同居试婚看看合不合适，而公司和老板却要短时间做出决定，因为好不容易考过，如果考察一两年不加入，那不是错过几个亿的机会么。博纳（Propnex）、ERA、合登（Huttons）和 橙易（OrangeTee & Tie）是新加坡按人数排名前四位的房地产代理公司，这是传说中的HOPE，因为这些中介行给开发商卖房的希望，否则房子都砸手里五年没卖掉被政府罚款打屁股就惨了。不过OrageeTee因为一个大门派Navis集体跳槽Huttons而元气大伤，所以现在开发商新盘一般给HPE（Huttons, Propnex, ERA）。

假如你第一年关了10万的佣金

这三个中介行的佣金分配如下

综合各方面比较，Huttons给中介回报最多

Huttons为了抢人，还出了这样一个计划

除了佣金比例，还有CEA Renewal Fee有些公司会收

Huttons只要有一单就免费

Huttons晋升的步骤如下

佣金是可以累积的，很容易就做到Director水平

所以地产中介的高职称是吓人的

做得久基本都是Director

就像银行很多VP

像我之前做了十年海工还是个Senior Engineer

做地产搞了不到五年，居然成了Senior District Director

我还是那个屌丝，但人生就是这么戏剧性

Huttons里面每个领导都能抽一点

所以会得到各个老板的照顾

而像Propnex和ERA公司

只有直接上线和District Director能抽

所以照顾你的人只有一个

团队直接竞争氛围很重

而且DD怕下面分出去，可能会跟下面抢人

所以团队奖励出游是Huttons这边独特的

老板们做新年或春节聚餐也是独特的

以上是钱方面，关于IT技术Huttons也是前列

而且公司一直在Transform

最后，其实各个公司差不了很多

（你是不是觉得前面都是废话浪费了时间）

关键是团队气氛和老板是否有冲劲愿意分享

我个人总是在第一线，每年成交约一百单买卖租

在团队方面也算发展蛮快，目前有140人的新移民团队，《汉书》有说：

士大夫们之所以抛亲眷离家乡，随大王拼搏于刀箭之中，不过是为了升官发财罢了。如果大王不能给他们这样的盼头，臣恐部众离散就为期不远了。

所以团队成员能赚钱是硬道理

我也保证每个月有次不看组员业绩想来就来的聚餐

（最近也改了私下邀请不同人，因为有些人哪里有吃哪有我）

就像我们之前组队初衷是：

为兄弟找一条出路

感谢兄弟们信任和支持

提供一个打好基础，开阔眼界、施展才华的平台

相信有了你的加入，我们能一起做更好

慢就是快，一起走更远

我们团队除了公司的系统型培训

也有些自己特色的内容，大家都只讲干货

而且是中文教学，每天群里也中英文混合

喜欢我分享的朋友，可以加我微信和关注公众号，交个朋友，有兴趣的我也可以拉你到很多干货分享的房产信息交流群或一些别的有用群组。

Ben Xia夏天鹏

电话：+65 96951591

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Property Advisor & Owner of 10 Mixed Properties

Group District Director 集团区域董事(约140人)

Direct Developer Sales 开发商指定代理

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