3月上海二手房成交或创近五年新高

地产周速达

1）上海新政效果观察：月度成交体量超过前三轮

上海2026年2月25日（初九）放松外环内限购，已经满1个月，首先观察最近一周成交表现：

最近一周上海二手房成交面积环比小增2%，此前一周增长14%，仍处爬坡期，不过增速继续放缓。北京与深圳本周分别环比增长10%和6%，相较于上周的高基数（分别环比增长21%和17%），动能同样出现边际回落。

京深表现后来居上，上海的政策提振效应未再进一步扩大。以春节为基准，观察二月初二至二月初八（26年为3月20-26日），与去年农历同期对比，上海二手房成交面积同比增长21%，而北京、深圳同比增幅分别为32%、24%，已高于上海。对比前一周三地分别为+11%、-2%、+5%。增幅分别扩大10pct、33pct、20pct。

对比未出政策的北京、深圳，为剔除春节影响，统一对比春节后29天（26年2月26日-3月26日与25年2月7日-3月7日）。上海领先北京和深圳，上海成交面积同比增长20%，而北京、深圳同比增幅分别为10%、3%。上海成交套数同比增长23%，而北京、深圳同比增幅分别为15%、14%。

已披露的3月1-27日上海二手房成交套数达2.6万套，还剩下四个自然日未披露，且28-29日为周末，单日成交套数往往高于1000套，近两周周末均突破1300套，可预见，3月上海二手房成交套数将在3万套左右，若突破3万套，则为21年4月以来月度新高。

2）房价观察：各线城市持续磨底

3月14-19日，各线城市二手房挂牌跌幅扩大。一线城市二手房挂牌价集体下滑，上海由涨转跌，环比下滑0.37%，跌回上周涨前价格，北京、深圳环比分别下滑0.26%、0.46%。二三线城市环比下滑0.15%、0.18%，跌幅扩大0.02-0.07pct。

3）二手房周成交有回暖趋势

二手房周成交面积周环比连增四周，同比依旧为负但降幅收窄。二手房方面，3月20-26日，15城市二手房成交面积环比增长8%，成交量再创年内新高，同比则小幅下跌3%，跌幅较上周收窄4个百分点。新房环比大增30%，主要二、三线城市（36%、49%）拉动，不过同比仍小幅下滑2%，跌幅较上周收窄6个百分点。

月度趋势来看，本轮“金三”成色依然不足。虽周度环比持续增长，但月度较去年同期相比表现一般，3月1-26日二手房成交面积同比降9%，降幅较1-2月扩大5个百分点。新房同样延续跌势，3月1-26日继续下跌8%，跌幅小于1-2月的19%。分结构来看，3月1-26日，多数城市二手房市 场成交面积同比下滑，深圳、杭州、苏州、成都降幅相对较高，仅扬州同比明显增长。新房市场中，仅广州、武汉同比小幅增长，北京、深圳及部分二三线城市降幅较大。

主要城市观察

附录 | 地产政策/新闻回顾

3月23日 武汉市取消公积金贷款户籍限制，新增异地商转公业务

《武汉住房公积金异地个人住房贷款实施细则（征求意见稿）》

3月23日 武汉市取消公积金贷款户籍限制，新增异地商转公业务。公积金异地贷款申请取消户籍地限制，异地缴存公积金满6个月即可申请；套数认定与本地统一，以本市房查和公积金贷款记录为准；新增异地商转公业务，外地缴存职工或其配偶在武汉购房时，若已办理个人住房商业贷款且尚未结清，可以申请将商业贷款转为住房公积金贷款。

3月25日 南昌市给予购房税收优惠、提高贷款额度、执行公积金“既提又贷”政策

《关于推动我市房地产高质量健康发展的通知》

3月25日 南昌市给予购房税收优惠、提高贷款额度、执行公积金“既提又贷”政策。对出售住房并在1年内重新购房的纳税人予以退税优惠。其中，购房金额大于或等于转让金额的予以全部退还，小于转让金额的按所占比例退还；加大公积金贷款购房力度，对购买星级绿色建筑或装配式建筑等绿色节能商品住宅的，贷款额度上浮10%；继续执行“既提又贷”政策。

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分析师：肖金川

分析师执业编号：S1120524030004

分析师：黄晓曦

分析师执业编号：S1120524040002

联系人：洪青青

证券研究报告：《上海3月二手房成交或创近五年新高》

报告发布日期：2026年3月28日

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