对于房地产市场已经出现了很明显的分化迹象了，对于价格的整体走向，大家也懂的都懂！
毕竟大城市最终都是会走向一个好的方向的，而小城市看能不能进行托底都是一个问题，毕竟普涨和普跌是完全不能在这个时代同时共存的了。
在春节的时候，很多朋友都说房价还要再回调2~3年时间，对于这样的说法呢，我表示不太赞同的，因为整体的房价已经调了整整5年的时间了，还要再调几年时间，几乎就是不太可能实现得了！
观看全球的一个房地产发展历史，其中房价回调最夸张的当然就是日本，回调了整整10多年时间，但国内与日本有个巨大的不一样，就是有政策的驱动，以及中国的整体经济增长速度是非常的快的。
所以整个市场表现出来的动力水平是不一样的，下调了5年时间，该触底的基本上都触底了，没有触底的，当然还得要再调整个2~3年时间，这是市场发展规律所决定的，毕竟不是每一个城市都是像香港这么有活力的
1、市场大背景，筑底、分化、再平衡
2025年全国商品房量价双降，调整持续；2026年前两个月降幅收窄，供需逐步修复。中央与两会定调“稳楼市”，控增量、去库存、盘活存量、保交楼，核心是防风险、稳市场，而非刺激大涨。
机构普遍预判：2026年有望止跌回稳，十五五期间转向高质量发展，城市分化成常态，中后期供求再平衡。
确实稳定整个房地产市场是非常有必要的，如果房地产市场稳定不了，面对的风险系数是没办法衡量和评估的，我上面也提到了，一般房地产回调5年时间，泡沫挤掉30%~50%都能回归到一个比较正常的状态的。
根据克尔瑞的数据显示，全国三十城的房价相比最高峰回调了39%的水平，所以绝大部分泡沫已经挤掉的了。
接下来就是政策能够稳住市场，将大小城市进行区分了之后
2、城市次分化：同市不同命，板块比城市更关键
过去只看一线、二线、三四线，现在同一城市内部，板块与产品的“次分化”更剧烈。
一线与强二线：核心主城区（产业、配套、人口密集）稳中有涨；
远郊、非核心区、老破小、低质大盘，即便在强二线，也可能横盘或微跌，流动性下滑。
普通二线/强三线，核心区靠本地需求托底，基本持平；远郊、新区、产业薄弱板块，去化周期长，价格承压、转手难。
三四线及县城，市中心优质配套房（学区、医疗）尚有少量本地需求；
非核心、远郊、人口流出区，去化压力极大，流动性快速枯竭。
3、100万房产：五年后价值与流动性全景
一线主城区优质房
价值，五年累计涨10%-15%，2032年约110-115万
流动性，极强，成交周期短、议价空间小，随时可变现
强二线核心，产业强板块
价值，五年累计涨7%-12%，2032年约107-112万
流动性，良好，次新、地铁、配套完善房源好卖；远郊同市房源流动性明显变差
普通城市稳定区域
价值，基本持平，波动±3%-5%，2032年约103-105万
流动性，一般，转手周期拉长，议价空间扩大
老旧，远郊项目
价值，五年跌5%-10%，2032年约90-95万
流动性，弱，挂牌时间长，买家少、压价狠
三四线，县城非核心远郊
价值：五年跌15%-25%，2032年约70-85万
流动性：极差，有价无市，挂牌半年难成交，接盘人群持续萎缩
卖不卖、留不留，看这三点
价值看城市基本面+板块位置：人口流入、产业强、配套全的核心板块，才是保值增值主力；远郊、弱产业区，价值与流动性双杀。
流动性比涨跌更重要：核心城市核心房，跌也能卖；弱区房子，涨不动也卖不掉，“有价无市”是最大风险。
买房逻辑彻底变了：不再赌政策风口，而是看人口、产业、配套、产品品质；政策托底不托涨，价值最终由真实供需决定。
到现在为止，我一直认为市场分化是合理化的发展的，毕竟不可能再一次的出现普涨或者普跌了，这样对于市场是没办法承受得了的。更关键的一点就是目前国内的老百姓对于整个购房观念是发生了很大的改变的，因为被收割过一遍了。
