仙林湖17个小区，1月1日挂牌2743套，3月31日2571套。
三个月净减172套。
每年这时候，正是学区房成交的旺季——除了春节那几天交易暂停，其他时间看房的人就没断过。172套的去化，说明这波“抢学票”的力度确实不小。
但比总量更值得看的，是价格的分化。有的户型便宜房源被扫光了，价格开始往回走；有的刚启动补跌；还有一大批，供应充足、价格稳中有跌，压根没跟着行情热起来。
今天就把这三个月的数据掰开来看。
一、整体走势：降了172套，但内部分化严重
17个小区里，三个月累计挂牌量下降的有14个，上升的有3个。
下降最猛的三家：
融信儒林花园，从253降到222，少了31套。次新房、户型好、环境好、价格跌到位——这四个标签让它成了这波行情里最硬的那个。
御湖仕家，从431降到400，少了31套。它是仙林湖挂牌量最大的小区，小户型总价低，刚需上车首选。
新城香悦澜山，从319降到292，少了27套。大盘、户型多、覆盖面广，去化一直稳。
上升的三家：
星叶枫情水岸，从133涨到141，多了8套。水沐雍容府三个月累计降了3套，但最后一个月涨了6套。这两个是3月份最值得关注的小区。
二、价格分化：三类户型，三种命运
这三个月，仙林湖的二手房价格走出了三条完全不同的曲线。
第一类：便宜房源被扫光，价格开始回升
这类户型的特点是：年前跌得深，性价比突出，吸引了大量刚需和捡漏买家入场。便宜房源被集中扫货后，剩下的房东心态变硬，价格开始小幅回升。
典型代表：
御湖仕家80平。年前最低成交价112.5万，现在125万根本买不到。房东心态变了，年前急着卖的那批人已经离场，剩下的要么不着急，要么干脆撤牌观望。
金地湖城艺境97平。年前成交价在160万到175万之间，现在170万同样买不到。便宜房子卖完之后，剩下的房东开始硬气，价格不仅没继续跌，反而有回升的苗头。
水沐雍容府89平。年前最低137万，现在140万很难买到。那批急售、价格到位的房源已经被买家挑走了。现在剩下的，是那些接受市场价意愿不高的房东。他们看到行情好转，觉得“再等等能卖更高”，挂牌价咬得死，成交自然慢下来。
这三个户型，是这波行情里最先反弹的。便宜货被扫光了，市场用真金白银给出了底部信号。
第二类：扛不住了，刚启动补跌
这类户型之前价格一直坚挺，房东预期高，不愿意降价。结果就是看房的人越来越少，成交越来越慢。终于，有人扛不住先降价了，而且降幅不小。
典型代表：
星叶枫情水岸82平。上周末刚成交一套二楼，价格跌到120万。虽然是二楼，楼层不算好，但比前期成交价已经低了不少。这套成交很可能会成为新的价格锚点，带动更多房东下调预期。
星叶枫情水岸的补跌，说明了一个道理：在市场整体回调的背景下，没有哪个小区能永远扛住不跌。周边竞品都跌过一轮了，你扛着不降，买家就去看别家。
第三类：供应充足，价格稳中有跌
这是目前仙林湖最庞大的一类。户型供应充足，买家选择多，房东之间竞争激烈，价格既没跟着反弹，也没出现暴跌，就是慢慢往下磨。
典型代表：
万科金色领域89平。供应量大，同质化严重，买家可以慢慢挑，价格一直稳中有跌。
御湖仕家95平。这个户型主要问题是硬伤明显——采光和通透性都不如80平的小户型，买家看过之后往往转头去买别的。虽然总价不算高，但去化速度一直慢一截。
新城香悦澜山89平。作为大盘的主力户型，挂牌量一直居高不下，价格很难往上走。
融信儒林花园88平、99平。虽然是次新房，但这两个户型在小区内供应量偏大，买家选择多，价格表现不如其他户型坚挺。
高科荣境93平。改善盘的入门户型，总价不低，客群有限，价格一直横着走。
这类户型的共同特点是：没有稀缺性，供应充足，买家不着急。房东想卖，就得在价格上让步；不想让步，就慢慢挂着。市场热度起来了，它们也跟着涨不动；市场冷了，它们也不见得跌得最狠，就是慢慢磨。
三、谁在买？四股力量挤在一起
第一股：赶4·30落户的家长
这是每年固定上演的戏码。南京4月30日是义务教育入学落户截止日期，想让孩子入学的，必须在此之前搞定购房、过户、落户。一套二手房走完流程少说半个月，所以从前一年11月到当年3月，历来是学区房成交旺季。除了春节那几天，其他时间成交量一直很大。
仙林湖有金陵小学、金陵中学，虽然各小区学区一样，但家长们还是会在房龄、户型、小区环境里反复比较。3个月净减172套，说明这波“抢学票”确实硬核。
他们买什么？首选还是御湖仕家80平、金地湖城艺境97平这类已经跌到位、性价比突出的小户型。但现在的问题是，这些户型的便宜房源已经被扫得差不多了，上车的门槛在悄悄抬高。
第二股：拿着人才房票的年轻人
2月份人才房票2.0落地，3月份正是政策发酵期。大专3万、本科6万、硕士10万、博士15万的购房补贴，可以直接抵扣首付。用人才房票买新房，公积金贷款额度翻倍——个人最高160万，家庭200万。
虽然房票主要针对新房，但带动的市场热度传导到了二手房。华曦府3月份的到访量依然不低，那批没选到新房的年轻人，转头进了二手市场。
第三股：被房票超市激活的拆迁户
1月底，南京推出新政：推动所有库存商品房纳入房票超市，全城通兑、电子房票。这意味着被征收人可以在全市范围内选房，购买力一下子释放了。
截至去年底，南京已开具房票5862张，使用率超98%，去化存量房屋5967套。今年政策升级后，这批人的选择面更宽了。仙林湖配套成熟、居住氛围好，自然在他们的考虑范围内。
第四股：改善捡漏的本地人
这是3月份最值得关注的一拨人。融信儒林的31套、高科荣境的16套、南大和园的11套，大部分是被他们买走的。这批人本来就有房，对板块熟悉，手里有钱，一直等着价格跌到位。现在融信儒林跌到跟老小区差不多了，高科荣境也回调了不少，他们觉得“可以了”，就下手了。
他们的入场，是市场情绪转变的最直接信号。但他们也在加速消耗市场上的便宜房源。
四、接下来怎么走
4月30日是落户截止线，学区需求会在4月中旬前集中释放，之后迅速退潮。所以4月份的库存数据，大概率还会降，但幅度会比3月份小。
真正值得关注的，是价格的分化会怎么演变。
第一类户型（御湖仕家80平、金地湖城艺境97平、水沐雍容府89平），便宜房源已经被扫光，价格开始回升。想在仙林湖捡漏，窗口期正在收窄。
第二类户型（星叶枫情水岸82平），刚启动补跌，接下来可能会有更多房源调价。对于买家来说，这是新的机会窗口；对于房东来说，该降价就降价，别扛了。
第三类户型（万科金色领域89平、御湖仕家95平、新城香悦澜山89平、融信儒林88平和99平、高科荣境93平等），供应充足，价格稳中有跌。这批户型短期内看不到反弹的动力，除非市场整体热度持续升温，把库存消化掉一部分。
对于买房人来说，现在的情况需要区别对待。想买第一类户型的，得抓紧，便宜货不等人；想买第二类户型的，可以盯着星叶枫情水岸的成交价，等补跌到位；想买第三类户型的，不着急，慢慢挑，房东比你急。
对于卖房人来说，得认清自己手里的房子属于哪一类。如果是第一类，现在可以稍微硬气一点，但是别错过最后窗口期；如果是第二类，想卖就尽快调价，别等别人先降；如果是第三类，得做好打持久战的准备，或者主动降价换取成交。
仙林湖这三个月的变化，脉络越来越清晰。
学区需求撑住了大盘，政策暖风带热了预期，改善需求开始进场。但最核心的信号是价格分化——有的户型已经触底反弹，有的刚启动补跌，还有一大批在慢慢往下磨。这说明市场已经告别了普跌阶段，进入了精细化博弈的时期。
数据是死的，看懂数据背后的逻辑，才是真有意思。
附：仙林湖17个小区库存变化（1月1日→3月1日→3月31日）
