3月上海二手房成交量最终定格在3万套以上——这是近5年来的第一次。
业内常说，2万套是荣枯线，3万套意味着市场彻底被激活。这一次，买家不再只是盯着“老破小”，套均面积78.5㎡说明：刚需在冲，初级改善也进场了。
供需天平倾斜
链家数据显示，一年时间外网挂牌房源减少了4.2万套。房东心态变了：撤牌、惜售、议价空间收窄，核心区的 “跳价”开始零星出现。
涨的是谁？
从成交价看，涨的不是全城，而是两类板块：
第一类：市区“老破小+强学区”
杨浦控江路、静安江宁路、黄浦打浦桥、浦东塘桥、徐汇斜土路……这些地方老房子多、学区硬，这一轮率先反弹。
第二类：外环外“产业+低密”
没有学区的远郊还在跌，但有产业支撑、环境好的板块已经止跌回温。比如某几个产业集聚区，低密次新房开始被抢。
跌的是谁？
分化还在继续。
市区里，静安西藏北路、苏河湾、长宁镇宁路、虹桥、陆家嘴、北外滩这些板块，依然有不同程度降价。
外环外就更惨了：车墩、海湾、航华、洞泾、月浦、新场……无产业、无配套、无地铁，成交量低迷，价格阴跌。
核心资源决定价格
这一波规律很明显：土地有限、需求持续的地方，价格先稳住；缺少独特资源的远郊、老破大、无电梯高楼层，依然弱于大市。
后市怎么看？
3月的高成交量会给4月带来惯性，市场信心正在恢复。但全面逆转还需要时间。
你所在的板块，是涨了还是跌了？欢迎留言聊聊。
