2026年3月,上海房产成交分析 & 市场解读 & 预测

2025年上海二手住宅全年成交套数293517套，同比2024年分别增长36.2%；2026年3月，上海二手房成交量突破3万关口，并创下近5年同期新高。标志着上海二手房市场，正在从“单边买方市场”向“量稳价修、预期回归”阶段过渡。

成交量：2026年3月上海各区一手房3月份共计备案成交16970套，成交面积约140.23万㎡。环比2月份6348套上涨167.33%。

其中浦东新区网签成交5191套，列居榜首，闵行区网签成交2305套，排名第二，嘉定区网签成交1814套，排名第三。

特点3：产品升级，新房价格上涨乏力，触发积分的楼盘，几乎不存在，开盘即售罄的日子一去不复返，开发商也在愁销路，因此，我们看到，新房价格上涨幅度也是肉眼可见的缩小，产品也在迭代升级，最明显的是得房率普遍做到了90%，相当于新房价格普遍打9折。

上海3月二手住宅成交31215套，同比增长6.39%，创近5年同期新高；3月二手住宅均价约为5.5万元/平方米，均价环比微涨0.08%。3月上海二手房市场呈现量价齐升态势。

业界将月成交2万套定为上海二手房市场的荣枯线，3万套则是进入活跃周期的分水岭，意味着楼市显著回暖。结束33个月连跌态势。这背后反映出的是议价空间的进一步收窄和市场情绪的转变，刚需产品已经基本上可以摆脱“以价换量”的格局。

 市场预测 

新 房：豪宅土地持续供应，拆迁旧改等城市更新速度维持在2%左右。新房价格将持续微涨，销售压力变大，新房大面积开通渠道分销将是大势所趋。一二手房很快完全走出倒挂行情。

尽管市场回暖明确，但价格保持平稳运行，结构性分化特征持续深化。聚焦核心地段、提升产品品质，以优质房源赢得购房者认可，才能把握住本轮市场复苏机遇。

二手房： “量稳修复、预期回归” 将是今年的显著特征。因此，把握目前二手市场，有的挑，可以选，价格也会比较美丽，是一个下手的好时机。

政策方面：20000套是二手房成交量的关键支撑位，目前看2026年整个体数据是有保证的，如果贴息等政策适时推出，市场热度将会有大幅度提升。

 总 结  

如今的市场，是近5-8年的大底部，置换、学区、结婚等刚需客户现在出手，仍然是一个不错时机。原因是：土拍正逐步取消限价，三道红线进一步解除，近5年一手房普遍涨幅在25%，比如，绿城外滩兰庭3年前开盘14万，而在开的高福云境近21万，因此，倒挂正逐步退出历史舞台，新房套利空间也越来越小，交付质量风险却越来越高，这也将会使二手房的性价比逐步凸显。

外环外的限购，名存实亡。分化将会越来越大，改善和中长期投资群体，建议将地段和板块作为优先考虑因素。

关于部分投资者卖房进入股市，我的建议是，股市只是一串数字，不是资金的长久之地，反复震荡，终会有人被洗出博弈的大轮盘，股市的资金终会变衣食住行的消费品，变成房子。因此，你不需要以身试险，你只需要提前守在终点，等风来。

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