如果你在加州拥有一套房子，那你可能不仅仅是拥有一处居所，而是掌握了一张通往“当代贵族”的入场券。
根据房地产数据公司 Cotality 的最新分析，加州扭曲的住房市场正演变成一种冷酷的“等级制度”：到2025年，全州房屋权属转移中，竟然有18%是通过遗产继承完成的，这一比例是全美平均水平的两倍多。
在蒙特雷（Monterey）、圣克鲁斯（Santa Cruz）和纳帕（Napa）等风景如画的地区，情况更加令人绝望——超过四分之一的房屋转手完全跳过了市场交易，直接在家族内部完成“交接”。蒙特雷的继承转移率高达28%，这意味着每四套房子里就有一套是“传家宝”。即使是在洛杉矶和旧金山，这一比例也分别达到了20%和22%。
Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 对此给出了一个扎心的评价：“当大多数人拼尽全力也负担不起住房，而另一部分人却能不费吹灰之力继承房产时，这已经不是一个真正的住房市场了。这是一种基于家庭财富划分的等级制度。”
加州房价的中位数已飙升至近90万美元，是全美平均水平的两倍。对于大多数依靠薪水生活的年轻人来说，独立买房已成了遥不可及的梦。而让这种不公平加剧的，是加州数十年来通过的一系列“护主”法律。
故事要追溯到1978年的“第13号提案”。这项法律规定房产税每年涨幅上限仅为2%。更夸张的是，随后的补充法律允许房主将这种极低的税率“世袭”给子孙。
这意味着，如果你的祖辈在1978年以7.1万美元的价格买下一套房，你现在继承这套价值数百万美元的豪宅时，缴纳的税款可能比按市价买房的人低数十万美元。
除了房产税的优惠，资本利得税也成了房产流向市场的巨大阻碍。从2010年到2024年，加州房价中位数翻了近三倍。如果你现在卖掉一套2010年买的房子，可能面临超过57万美元的增值收益，即便扣除联邦免税额，仍需缴纳巨额税款。
然而，如果选择将房子留给继承人，这笔税款往往能通过“税基提升”政策被巧妙规避。这种制度设计客观上鼓励了老房主“死守”房产，绝不出售。正如业内人士所言，在加州，持有房产直至去世才是最符合逻辑的财务选择，但这却让市场上的待售房源几近枯竭。
加州政府并非没有尝试过改变。2021年实施的“第19号提案”试图增加限制，要求继承人必须将房子作为主要住所才能享受税收减免。但残酷的现实是，由于外面房价太贵，大多数继承人本就住在这些房子里。这项法律非但没有增加住房供应，反而进一步固化了“继承者们”的地位。
当尤巴县（Yuba County）这种内陆地区的继承率仍保持在8%的全美平均水平时，沿海富庶地区的“房产世袭制”正变得愈发不可撼动。
加州的阳光依然灿烂，但在那高耸的房价背后，一道由房产证筑起的阶级高墙，正将勤奋的年轻人与“幸运的继承者”彻底隔绝在两个世界。
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