二手房热度即将“反转”?河西南:我还会继续火!

南京楼市“金三”刚结束，这波小阳春的亮眼成绩着实让南京人振奋了一把。

根据楼市日历的数据，3月份南京二手房成交量达到9883套，距离一万套仅一步之遥，同时南京官方发布最新数据：3月21日—4月1日全市二手住宅日均成交超过480套，较去年同期增长31.6%。

“金三小阳春”已经过去，“银四”是否能延续这种热度呢？我们跑遍了南京多个重要二手房板块，发现一线中介人员对于接下来的市场普遍持保留态度，认为3月份的火爆将逐渐平静，房价大概率会“稳中有降”，只有河西南中介人员比较自信，觉得当地房价可以稳住。

当大家普遍对“银四”行情不太看好时，为什么河西南有如此底气呢？

单月卖出120套房

河西南二手房未来“跌幅有限”？

相比其他板块，河西南二手房的市场关注度，依然是“宇宙中心”级别的。

据相关中介机构数据显示，今年3月份整个河西二手房成交量约390套，其中奥南（河西南）、奥东各成交约120套，江心洲成交约30套，河西南的二手房成交量占比不低。

从成交价格上来看，除了海峡城组团垫底之外（成交价2万/㎡左右），其他老“星八客”、鱼嘴、鱼背等区域小区，相当一部分房源的成交价都站稳了3万/㎡，尤其是低总价小户型，总价涨幅约10%。

“最典型的佳兆业城市广场87㎡刚需小三房，最新成交价270万，这个户型去年最低只能卖到240万不到。”中介坦言。

大面积改善方面，万科翡翠滨江连续卖出两套总价千万级大平层，成交价分别为1042万和1140万；海珀滨江、天鹅堡、正荣滨江紫阙等小区，也成交了一批总价500万以上的改善房源。

对于已经到来的“银四”以及后续二手房市场行情，不少河西南一线中介普遍对于这里的行情走势比较乐观。“我认为河西南的价格基本算是筑底了，可能会有略微的5-10万下降，但应该不会低于去年底。”某位贝壳系中介人员告诉我们。

他们对于板块自信的依据，总结一下主要来自于三个方面：

一是这里经历了普遍“超跌”，拥有回调和反弹的空间；二是这里日益蓬勃发展的产业；三是来自河西中顶尖板块价值外溢的承载。

首先，“超跌”绝对是过去几年河西南业主的集体“阵痛”与剧烈洗牌。

从最高峰约5-6万/㎡跌到3万/㎡上下，河西南用了5年时间，也让这里的业主构成和心态发生巨大变化。据了解，目前为止河西南亟需抛售的投资客已基本出清，留在这里的业主自住率逐渐稳定，有改善需求的房东也是“进可攻、退可守”。

“你如果晚上来河西南看看，就会发现这里每个小区的亮灯率都非常高。”当地中介表示。

其次产业方面，小米、阿里、京东……全国互联网20强中有14家在此布局，57家总部企业集聚（数量全市第一），这里还集聚了超1800家金融企业，备案基金规模超2400亿元（全市第一）。

要知道，产业引进从来就不是奔着拉高房价去的，而是奔向振兴经济、创造长期税源与就业去的。对于二手房小区来说，丰富的产业可以为它们赋予“底座构筑”，当产业的“底座”足够坚实，房价自然也会有“筑底”。

最后，河西南作为河西新城的重要部分，河西中的高房价也能够给予河西南一定的价值外溢和抗跌性。

近期河西中部的金基汇锦国际又成交了一套二手房，建面约269.47㎡，成交总价2338万，成交单价86762.9元/㎡，不仅刷新了该小区的成交纪录，也刷新了今年南京二手房成交单价、成交总价两项数据。

此外，海玥名都、宏图上水云锦等老牌改善小区，近期成交价也在逆势上涨。随着河西中部价格的企稳与坚挺，紧挨着的河西南自然也能够跟着企稳。

单价1万全城“随便挑”

两江板块依然是成交主力

不过放眼整个南京楼市，二手房市场接下来的“银四”可能会经历一些波动和考验。

虽然大家对于河西南二手房的判断是能稳住、筑底，但“两江”等刚需板块依然是成交的主力军，且许多从业人员判断接下来降价是大概率事件，仍需要仰仗“以价换量”的支撑以及更多政策扶持。

根据“好好选房”数据统计，近期板块成交量的前10名中，有8个区域都属于江北新区、江宁区，说明广大低总价的刚需房源仍是二手房市场的主流。

例如城东麒麟门板块，总价120万以内可以买到区域80%以上的房子，如果预算再加20-30万，就能买到中南熙悦、蓝光睿创新筑、新保弘领东苑等次新小区100㎡出头的房子。“旁边的紫荆城晨光苑安置房，30多万就能买到60㎡的，单价也就三四千块钱。”本地中介告诉我们。

在江北新区，位于高新的弘阳燕澜七缙，目前二手房成交价仅为9000元/㎡，而当年的新房价格为2.7万/㎡。“3月末的时候，市场一下子就冷起来了，看房客户少了一半，每天的成交量也大幅减少。”

在新玄武，过去一个月二手房成交量约为100套，成交价从3万到4万/㎡不等，但4月开始，很多一线中介很快感受到了市场“寒意”。

“原本要排队的签约中心，房间都空出来了；原本每天连轴转的客户带看，大家都闲下来了；店长亲自出来谈单子，都黄掉了。”

不过对于买房人而言，3月份“小阳春”的逐渐平静，却是一次不错的机会。

首先随着市场稳定，房东也开始变得理智，不再盲目涨价；其次单价1万/㎡左右，可以选到南京绝大多数板块的刚需二手房，从市区“老破小”到远郊大户型，从靠北的兴智到南边的大学城，什么样的楼层装修都可以挑一挑，就连新房也不例外。

楼市淡旺季依然遵循传统规律，市场的冷静未必不是好事，“卖在人声鼎沸处，买在无人问津时”。此时上车，或许是买房人刚需落户、改善圆梦的一次不错的窗口期。

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