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文丨子木

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昨天上网查东西，偶然看到日本房地产专栏的头条赫然挂着几个大字，「0元售房」。

心想这房子也不是小物件，再便宜也不能白送吧，日本人何时如此大方了？点进去看了之后，才明白了其中的意思。

总结为一句话就是，日本正在遭遇前所未有的「空置房危机」。

据日本富士通研究所的报告，2013年日本有820万个空置住房，空置率达13.5%，按照现有趋势发展，到2033年，日本全国房屋空置率将达到28.5%；即便在考虑新拆除住宅数量增长的情况下，该数据也将达到22.8%。

这意味着日本每100套房子，就有20多套都是空着的，连租都租不出去。

为此，日本各地还专门为处置空置房成立了房屋转让组织，Akiya银行。但结果依旧很糟糕，有些空置住宅，屋主“低价甩卖”也少有人问津，在部分地区，甚至大规模地贴出0元出售房产的信息。

但是按照正常人的思维，房子即使不值钱放在那里就好了，没必要免费送人，那么，是什么让日本人如此嫌弃自己的房子，甘愿免费送人呢？

答案就是，继续持有一套房子成为了一桩“赔钱买卖”。

这些0元出售的房子其中大部分是乡镇地区的老旧独栋房屋，有的是上一辈留下的财产，而日本法律规定，任何人如果想拥有父辈的遗产，都必须要缴纳高额的遗产税和资产税，不仅如此，还必须得自行担负翻修费用和拆除费用。

房子是资产，但当资产的实际价值不足以抵消成本的时候，资产就变成了负债。

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当然，日本遭遇空置房危机，如果再去追寻深层次的原因，我认为大致可以归为三种：日本老龄化和日渐萎缩的人口、继续城市化和不合理的贫富差系数。

相对于国家的发展，人口就是燃油，如果灯尽油枯了，这个国家也就走到了尽头。日本的人口问题很严重，严重到什么地步呢？

根据日本总务省前段发布的统计数据，截至去年10月1日，日本人口总数为1亿2670万人，其中60岁以上的人口已经达到了4300万，占全人口的33.94%。

而日本处于15-60岁的“可劳动人口”，如今仅剩6850万人，占比54.06%。

这么多的老人，日本政府是养不起的，而用54.06%的年轻人养活33.94%的老人，这让年轻人背负了巨大的生活压力。

于是日本前段时间还出台了法令，拟将退休年龄提升至70岁，这也意味着大部分人一辈子都要进行工作，不再有养老生活。

人口凋零，老龄化严重，导致日本空置房产越来越多，而年轻人为了养活老人，也降低了生活欲望，更别说是对住房的需求。

第二个是日本的城市化问题。

在上文中我提到用“继续城市化”这个词，是因为目前日本的城市化率已经达到了93%，高度发达，但在今天，依然还会有年轻人络绎不绝地从乡镇流入城市，从小城市流入到了大城市，东京作为日本首要大都市，一直都在维持着人口净流入。

因为人口城市化，乡镇和小城市的房子空置率越来越高，而东京等大城市因为房价温柔，租赁市场发达，根本无法刺激年轻人返乡置业的欲望。所以日本乡镇、小城市的空置房屋数量越来越多，房子的价值只能依附于居住属性，更别提升值了。

第三个是贫富差系数。

合理的贫富差距，是一个国家的经济动力源，但如果贫富差距过分拉大或者缩小，也会导致市场经济的崩溃。这个很残酷，也很现实。

日本在90年代房地产泡沫破裂之后，进入了失去的25年，长达25年的真正原因正是源于不合理的贫富差距。

90年代日本房地产泡沫破裂后，大部分中产一夜回到解放前，所有人的生活水平被拉到了一个层次。自古以来，所有人都是“不患寡而患不均，不患贫而患不安”，当所有人的财富都一致的时候，底层便失去了向上跃进的动力。

再者，日本房地产危机，让年轻一代亲眼目睹了勤奋的前辈们一夜落贫的悲惨经历，他们开始变得无欲无求。在日本年轻人嘴里经常能听到一句话：“我即使再努力，结果都是一样，又何必如此辛苦呢？”

与此同时，日本政府还下令征缴高额的遗产税和财产赠与税，又把贫富差距拉低一截，日本变成了低欲望型社会，年轻人对房子的欲望越来越小。

三个社会问题的共同作用，导致了日本房地产的空置房危机，这一危机从之前的乡镇地区快速蔓延到如今的大城市及城郊地区，并开始阻碍城市新设施的建设。

当然日本政府也想过应对方法，例如未来将减少一半的新动工住宅的数量，同时将新拆除住宅数量翻倍，但这仍然无法有效减少空置率，洪水逼近，日本房地产的未来在何方，连他们自己都不清楚。

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中国学者喜欢研究日本房地产问题，是因为日本房地产发展极度成熟，成熟到经历过了一次完完整整的大崩盘。而因为房地产问题促发的种种经济问题、社会问题，也是需要我们所警醒的前兆。

对于中国人口问题，我的观点是，虽然中国人口面临危机困境，但按照现在的中国人口基数，2030年，总共可以创造20个以上的千万级人口城市。意味着除现在四大一线城市以外，二线城市，尤其是省会二线一定会进入千万级繁荣期。

但中国现在拥有661个城市，那么除了这些人口集聚、快速城市化的城市，其他城市该怎么办，会不会像日本那样，遭遇空置化？

答案是肯定的，大部分都会如此。

前段时间，住建部政策专家委员会副主任顾云昌抛出一个言论：“现在中国住宅户均1.1套，人均建筑面积大概在35平米-40平米之间。”

这个数字，在中国相对属实。而且按照我常年跑到各个地方做市场调研的结果，大部分城市的房地产都存在空置化问题，其中东北是空置化最严重的省份，而内蒙古鄂尔多斯市是空置化最严重的城市，高达70%的空置率。

这个数据也被各种机构证实过，按照现在中国的现状，有一类说法相对靠谱：我国城镇住宅整体空置率水平在24%左右，其中三四线的空置率远大于一线城市。

但有人问了，空置率大说明房子多于人口，但目前三四线城市的空置率这么大，为什么房价就是降不下来呢？

答案其实很简单，就是绝大部分三四线人群都不会相信自己所在的城市房子数量大于人口数量。

记得我今年夏天去鄂尔多斯调研，所有人都往售楼处跑，拦都拦不住。所有中介对外的一致说辞就是：“我们这个地方柏油马路8车道，绿化率西北部城市最高，不愁房价涨不起来！”

很多人信啊，认为这就是房价上涨的理由，他们不会关心这么多空置的房子将来能卖给谁，更不会关心之前鄂尔多斯的房价还腰斩过，只是关心自己身边的人有没有买房，今天的房价涨没涨。所以说，雪崩来临时，没有一片雪花是无辜的，是每个人的“共同努力”，成就了房价的辉煌。

这也是我一直呼吁千万不要在三四线投资房产的原因，因为你根本不知道这个真相何时被所有人知道了，那时候的你已经失去了退场的机会。

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