房屋的数个共有产权人就处分共有房产无法达成一致意见时,该怎么办?

法定继承纠纷案件的细节详见我于2026年1月22日写的《房屋产权人去世后，数个继承人如何办理房产更名手续及分割共有房屋?》，算是本案前情。

继承纠纷案件法院确定每人继承份额后，许老太和三位子女尚未变更产权登记，因房屋出售及分割具体事宜未达成一致，母子四人紧接着就房屋A打起了共有物分割纠纷诉讼，要求析产。许老太作为原告向法院起诉，诉讼请求为：对原告与三被告共同所有的上海市某区的房屋A进行析产，该房屋产权判归原告所有，原告向三被告支付相应的房屋份额折价款。

被告李大辩称，同意原告李老太的全部诉讼请求。

被告李二和李三观点一致，他们不同意原告全部诉讼请求，辩称原告养老钱够，不需要分割房子。因为诉争房屋在之前的诉讼中已经进行了合理合法的分割，根本没有影响到原告的实际利益，且诉争房屋也根本没有改变其使用性质，房屋目前出租中，租金是用来贴补原告养老院的差价。

【法院观点】

法院经审理查明，原告为三被告的亲生母亲，诉争房屋产权目前登记在李老伯（已死亡）名下。李老伯生前与原告许老太系夫妻关系，结婚后共同生育三子女，即三被告：李大、李二、李三。对于以上事实，原、被告均确认无异议。

法院另根据在案证据查明，原被告四人曾在本院就诉争房屋提起过法定继承纠纷诉讼，本院已生效判决明确了诉争房屋的产权：原被告四人按份共有，原告享有八分之五的产权份额，三被告各享有八分之一的产权份额。因此诉争房屋并无产权纠纷和权利限制，三被告庭审中均明确若对诉争房屋进行分割，不要房屋，要求房屋折价款。

法院委托评估公司对诉争房屋进行房地产市场价值评估，评估报告估价为126.8万元，原告许老太支出了评估费。

本院认为，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。原、被告按份共有系争房屋，现原告要求分割系争房屋，合理合法，本院予以支持。具体的分割方式上，原告要求系争房屋归原告所有，由其向三被告分别支付相应的房屋折价款。考虑到系争房屋的份额，原告的主张并无不妥，本院予以照准。根据某某公司出具的房地产评估报告，系争房屋的市场价为126.8万元，故原告应分别向三被告各支付房屋折价款158500元。

【法院判决】

一、上海市某区的房屋A归原告许老太所有；

二、原告许老太于本判决生效之日起三十日内向被告李大支付上述房屋折价款158500元；

三、原告许老太于本判决生效之日起三十日内向被告李二支付上述房屋折价款158500元；

四、原告许老太于本判决生效之日起三十日内向被告李三支付上述房屋折价款158500元；

五、被告李大、李二、李三于本判决生效之日起三十日内配合原告许老太办理上述房屋的产权变更登记手续，由此产生的税费由原告许老太负担。

【张律师点评】

本案是一个法定继承纠纷案件的后续衍生案件，法定继承纠纷案件的细节详见我于2026年1月22日写的《房屋产权人去世后，数个继承人如何办理房产更名手续及分割共有房屋?》，算是本案的前情。

但是法定继承纠纷诉讼只处理继承的问题，也就是法院通过调解或者判决确定每个人应拿多少份额，但在一个案子里并不直接一并处理房屋价值及折价款分割问题，那是另一个法律性质的纠纷，也就是衍生的本案。我之前在前案的分析中也简单提过“该案后续情况是，因对房屋价值的处理意见不一，许老太又起诉至法院要求析产，要求房屋归许老太，许老太愿向三位子女支付相应的房屋份额折价款”，即本案案情细节，现在展开详谈。

前案中已经通过判决确立了诉争房屋A应得的产权份额，后续对于共有房产的处分，理论上共有产权人应协商一致处理。

司法实践中对处分共有房产常有的两个方案是：1、卖房子，所得房款净值（扣除税费、中介费等交易费用后）根据产权份额分；2、其中一人或者数人拿房子，不拿房子的拿产权折价款。

方案1如果能协商达成一致卖房是最好的，先根据前案法定继承纠纷案件的生效判决书变更产权登记，然后共有产权人一起签字出售房屋，再分房款净值。但是这个方案有个弊端，就是如果不是产权人名下“满五唯一”的住房，继承来的房子再次出售有可能要交很高的税，详见我于2026年3月8日《父母将房产过户给子女的三种方式：继承、赠与、买卖》。所以考虑到税费问题，共有产权人是否能就卖房达成一致就成了个难题，是否有办法避开高额税费，什么时间卖，要不要等时间，所有人是否愿意等，一般都有争议。

方案1如果行不通，就只能走方案2，有人拿房有人拿钱。但是共有产权人之一如果想把自己的产权份额折算成具体价值的钱款，那势必牵涉到房屋现有价值是多少、谁拿房谁拿钱，大家是否一致同意的问题。如果协商一致同意，部分共有产权人可以让出产权份额拿折价补偿款；如果没有办法协商一致，就得走类似于本案的共有物分割诉讼，俗称分家析产。

本案就是因为实际共有产权人对房屋的处理意见不一致导致的诉讼纠纷。有人想卖房，有人不同意，最后诉讼处理，诉中通过对房屋评估确定房屋市场价值，再由法院判决房屋折价款。

待许老太根据判决付清三个子女每人应得的折价款后，根据法院确认已履行后，该房屋产权信息可变更为许老太一个人的名字。法院判决的折价款付清前，产权信息可一直维持判决前的现状，其余三被告在拿到折价款前一直享有对原告许老太的确定债权。

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【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第三百零三条　共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条　共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。

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