二手房陷阱255:未经配偶同意、低价出售共有房屋的合同无效

在二手房交易中，夫妻共有房屋仅登记一方名下、未经配偶同意擅自出售的情形屡见不鲜，其中“低价出售”更是引发合同效力争议的高发点。实践中，部分出卖人擅自以远低于市场价格出售夫妻共有房屋，且未取得配偶同意，配偶发现后往往主张买卖合同无效，买受人则面临房款损失、无法过户的困境。结合《民法典》相关规定、上海高院裁判指引及司法实践案例，明确未经配偶同意低价出售共有房屋的买卖合同应认定为无效，同时厘清裁判边界与交易风险，为交易双方提供实务指引，助力规避此类二手房交易陷阱。

结合《上海高院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》及《民法典》相关规定，法院审理此类案件时，核心是围绕“配偶同意与否”“价格是否合理”“买受人是否善意”三个核心要素，区分不同情形认定合同效力，这一裁判规则为上海地区此类纠纷的审理提供了明确指引，也是买受人规避交易陷阱、维护自身权益的核心依据。

一、情形一：未经配偶同意+明显低价，买卖合同无效

夫妻共有房屋属于共同共有，根据《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意，未经配偶同意，一方擅自出售房屋的，属于无权处分行为。而“明显低价”出售，进一步加重对配偶财产权益的损害，若同时满足“未经配偶同意”与“明显低价”两个核心要件，且无合理免责事由，买卖合同应认定为无效。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第四十二条规定，转让价格未达到交易时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以认定为“明显不合理的低价”，若出卖人与买受人存在亲属、关联关系，该比例限制可不予适用。上海地区司法实践中，法院认定“低价”时，会结合评估机构出具的市场价格报告，综合考量交易背景、付款方式、交易双方关系等因素。

结合上海地区典型案例，原告与被告原系夫妻，婚姻存续期间共同购买涉案房屋，房屋登记在被告名下，后被告擅自以550万元将房屋出售给第三人，经法院委托评估，该房屋交易时市场价值为952万元，交易价格远低于市场价70%。法院审理后认为，双方以明显不合理低价交易，且买受人未要求配偶签字确认，存在明显回避行为，应认定双方构成恶意串通，损害了配偶的合法权益，依据《民法典》第一百五十四条规定，判决买卖合同无效。

二、情形二：易混淆情形区分，避免认知误区

实践中，需特别区分两种易混淆情形，明确合同效力边界，避免因认知偏差陷入交易陷阱：

1. 未经配偶同意但以合理价格出售，且买受人善意、已办理过户登记的，构成善意取得，买卖合同有效。根据《民法典》第三百一十一条善意取得制度，若买受人不知道且不应当知道房屋为夫妻共有、支付合理对价且已办理不动产登记，配偶无权追回房屋，仅可向擅自处分的一方主张损害赔偿，不得主张买卖合同无效。

2. 未经配偶同意且低价出售，即便买受人声称“不知情”，但未履行基本审查义务的，不构成善意，买卖合同仍属无效。若买受人未询问出卖人婚姻状况、未核实房屋共有情况，盲目签订低价房屋买卖合同，即便已支付房款，法院仍可认定其存在过错，不构成善意，买卖合同无效，买受人无法取得房屋所有权。

这一区分核心在于“价格合理性”与“买受人善意与否”，也是上海高院相关裁判指引的核心精神，更是买受人规避此类陷阱的关键。

三、交易风险防范提醒

无论是出卖人还是买受人，都应恪守法律规定，防范此类交易风险，避免承担法律责任、遭受财产损失：

对于买受人而言，在购买登记于一人名下的房屋时，务必核实房屋是否为夫妻共有财产，可要求出卖人提供结婚证、配偶书面同意出售证明，必要时通过视频核实配偶意愿并留存证据；同时，警惕远低于市场价的交易陷阱，若交易价格低于市场价70%，需重点核查交易合理性，避免因恶意串通认定导致合同无效，已支付的房款需通过另行诉讼追回，增加时间与经济成本。