【房产法律利器】(第599弹)银行有权就预抵押商品房优先受偿,开发商阶段性保证责任免除

商品房按揭贷款中，贷款银行一般均要求房地产开发商为贷款提供阶段性连带保证责任，承担保证责任的时间截至抵押商品房的抵押登记手续办理完毕为止。按字面理解，抵押预告登记未转抵押登记，开发商的连带保证责任概不能免除。其实不尽然。日前，浙江省某县人民法院就某银行诉蔡某、某房地产开发商金融借款合同纠纷一案作出判决：抵押预告登记未转抵押登记，但贷款银行有权就预抵押商品房优先受偿的，开发商的连带保证责任免除。

2020年8月27日，蔡某与某房地产开发商签订《商品房买卖合同（预售)》，约定购买某房地产开发商开发的商品房一套（简称“案涉商品房”),房价款420000.00元，其中首付款90000.00元，余款330000.00元通过银行按揭贷款方式支付。2020年9月8日，蔡某、某银行、某开发商签订《借款及担保合同》，约定：蔡某向某银行借款330000.00元，贷款期限240个月（从放款之日起算），借款利率为《借款及担保合同》签订时五年期LPR+1.23%，以后根据LPR变动情况一年一调，还款方式为等额本息，每月25日为还款日。借款人未按约定还款则应从违约之日支付罚息，罚息利率在利率基础上加收30%。对不能按时支付的利息，从逾期之日起按罚息标准计收复利。借款人违约，贷款人有权宣布已发放的贷款全部提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、复利。蔡某以案涉商品房为该笔贷款提供抵押担保，担保的范围包括贷款本金、利息（包括罚息、复利）、手续费、税款、违约金、损害赔偿金、诉讼费用。某开发商为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围同于案涉商品房抵押担保范围，承担保证责任的时间截至案涉商品房抵押登记手续办理完毕为止。

2020年9月16日，案涉商品房办理了抵押预告登记，登记的被担保债权为330000.00元。2020年9月25日，某银行向蔡某发放贷款330000.00元。案涉商品房于2024年11月1日办理初始登记。2025年1月16日，某银行通知蔡某办理抵押，蔡某未理会。蔡某按照《借款及担保合同》返还了部分借款，2024年11月26日以后未再还款。某银行于2025年5月8日诉至县人民法院，要求蔡某偿还全部欠款还息，要求对案涉商品房优先受偿，并要求某开发商承担连带保证责任。法院于同年5月13日向蔡某送达起诉状副本、应诉通知书，并于5月29日进行了开庭审理。

庭审查明，蔡某已还本金43205.32元，2025年5月28日前的利息尚有5076.50元未付，某银行同意2025年5月29日开始直至借款本金清偿为止以下余本金286794.68元为基数计息，年利率4.29%（低于《借款及担保合同》约定的利率）。

2025年5月30日，某县人民法院作出一审判决认为，蔡某未如约还款，某银行有权宣布贷款全部提前到期。某银行起诉要求蔡某返还全部贷款，从起诉状送达之日，蔡某所欠贷款全部提前到期。某银行还本付息的诉讼请求，未超过《借款及担保合同》约定，应予支持，遂判决蔡某返还某银行借款本金286794.68元、2025年5月28日前的利息5076.50元，并支付2025年5月29日以后至借款本金清偿之日止的利息的利息（以本金286794.68元为基数计息，年利率4.29%）。法院认为，案涉商品房已办理抵押预告登记和首次登记，仅因蔡某不配合而未能进行抵押登记，抵押预告登记未失效，判决某银行有权就案涉商品房优先受偿。关于某开发商是否应当继续承担连带保证责任，法院认为，阶段性保证系开发商为担保银行在贷款发放后、房屋抵押权设立前的债权风险而提供的担保，与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。在银行有权就案涉商品房优先受偿的情况下，开发商的连带责任免除，遂驳回某银行要求某开发商承担连带保证责任的诉讼请求。

宣判后，当事人均未上诉，一审判决已发生法律效力。

【律师说法】上海旭灿律师事务所菅振宇律师

商品房按揭借款及担保合同，一般均约定房地产开发商为按揭贷款提供阶段性连带责任保证，承担保证责任的时间截至商品房预抵押转为抵押之时。简单从字面理解，房地产开发商承担保证责任的时间截至商品房预抵押转为抵押之时，在抵押完成之前，开发商的保证责任不能免除。但民法典第一百四十二条规定，不能仅从字面含义解释合同条款，“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”

阶段性保证系期房销售中，贷款人基于期房的性质无法即时取得抵押权，而由开发商承担的抵押权设立之前的保证责任。阶段性保证与房屋抵押担保互为承继、而非并存关系。在抵押预告登记未转抵押登记，但预抵押的商品房已经办理初始登记，且抵押预告登记未失效的情况下，贷款银行依法有权就该商品房优先受偿，实现与转抵押后相同的目的。转抵押后开发商的阶段性保证责任免除，没有转抵押但贷款银行有权就预抵押商品房优先受偿的，开发商的阶段性保证责任同样应当免除。

　　阶段性保证，是为借款人获得贷款以达成购房目的的增信措施，要注意贷款人、借款人、开发商三方利益的平衡，因主债务人不办理抵押登记，让提供阶段性保证责任的保证人继续承担保证责任有失公允。

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