【案例】
李某、褚某阳于2005年3月11日登记结婚。褚某振系褚某阳之父。庭审中，褚某阳主张案涉房屋房款720万元并非夫妻共同财产，在收取该款后已实际用于褚某振经营的房地产项目。褚某振主张其使用枣庄某某置业有限公司的资金购买了案涉房屋登记在李某名下，所有的购房款、上方费用、产权登记费用均是使用原告管理的枣庄某某置业有限公司的资金，而非原告个人资金或原告与褚某阳的夫妻共有资金，将该房以原告名义购买并登记在原告名下，完全是“借名买房”，原告仅是该资金的管理人，并非所有人。
【案件焦点】
其一，赠与人处分的必须是自己有处分权利的财产；
其二，赠与人赠与的意思表示必须明确，受赠人要有接受赠与的意思表示。
【法院判决】
依照法律规定，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。原告主张出售案涉房屋售房款720万元系原告与被告褚某阳的夫妻共同财产，对此被告褚某阳对售房款720万元系夫妻共同财产的主张予以否认。被告褚某振主张案涉房屋系借名买房法律关系，原被告对案涉720万元售房款的权利的归属存有较大争议，且原被告系家庭成员，原告基于赠与合同法律关系主张权利，但未提供充分有效的证据证明案涉售房款720万元系其与褚某阳的夫妻共同财产，应承担与己不利的法律后果，其诉讼请求依法应予驳回。判决如下：驳回原告李某的诉讼请求。
“借名买房”房产在夫妻离婚时的分割，是司法实践中极为复杂且风险高发的难题。其核心在于，房产的法律权属（登记在名义购房人名下）与事实权属（由实际出资人享有权益）发生分离，当名义购房人自身发生婚姻变故时，房产极易被卷入分割纠纷。根据您提供的搜索结果，其分割规则与风险主要取决于以下几个关键因素：
一、 核心原则：物权登记效力优先，但事实可推翻登记
在法律上，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。这意味着，在对外关系上，登记的名义购房人（出名人）是法律认可的房屋所有权人。因此，当名义购房人涉及离婚诉讼时，其配偶有权主张将该登记在其名下的房产作为其个人或夫妻共同财产进行分割。
然而，实际出资人（借名人）若能提供充分证据，证明双方存在“借名买房”的合意以及自己系真实权利人，法院可以依据相关规定，支持其关于“不动产登记簿的记载与真实权利状态不符”的主张。
关键在于举证能否达到“高度盖然性”的证明标准。例如，在长沙陈先生的案例中，二审法院正是基于购房款全部由其支付、儿子年幼、离婚协议将房屋作为夫妻财产处理等事实，结合生活经验，推翻了登记，确认了借名关系。 二、 不同情形下的分割规则与处理路径
“借名买房”房产在离婚时的处理，并非直接分割房产本身，而是需要先进行“确权”或“债权”认定，具体路径如下：
1. 认定为真实借名关系：房产归实际出资人所有若能证明存在真实的借名关系，且不违反法律强制性规定或公序良俗，法院会判决房产归实际出资人所有，名义购房人需配合过户。这需要提供完整的证据链，包括：
书面协议：明确的《借名买房协议》是认定关系成立的基本要件。
- 出资凭证：全部购房款（首付、贷款、税费）由实际出资人支付的银行转账记录等实际控制使用：房屋由实际出资人居住、装修或出租，相关费用由其承担辅助证据：持有产权证原件、购房合同原件，以及符合借名习惯的交易过程等。
2. 无法证明或借名关系无效：房产作为名义购房人财产分割如果证据不足无法证明借名事实，或者借名目的是规避国家限购政策、购买经济适用房等政策性住房，法院可能认定该房产属于名义购房人的个人或夫妻共同财产予以分割。
作为夫妻共同财产分割：如果房产是在婚姻关系存续期间登记在夫妻一方名下，且无法证明是借名购买，通常会被认定为夫妻共同财产，离婚时原则上平均分割。
- 作为个人财产处理如果房产是婚前登记在一方名下，且无法证明借名，则可能被认定为该方的个人财产。但若婚后有共同还贷，另一方有权分割共同还贷部分及其对应的增值
3. 作为债权处理：实际出资人主张返还出资及增值在无法获得房屋产权的情况下，实际出资人只能依据《借名协议》或不当得利原则，向名义购房人主张债权，要求返还购房款及相应的资金占用利息或房屋增值部分。例如，在杭州的案例中，法院认定房屋归登记方（女方）所有，但男方作为实际出资人，有权获得婚姻期间房屋增值部分的一半作为补偿。在周某明的案例中，法院也判决名义购房人及其前夫共同返还其全部出资款。
三、 司法裁判的考量要点与风险警示
法院在审理此类纠纷时，会综合审查以下要点：
- 借名目的的合法性：这是决定借名协议效力的关键。为规避限购政策，实践中法院观点不一，有的可能不支持过户；而为购买经济适用房等，因损害公共利益，协议通常无效
- 证据链的完整性：法院会严格审查出资流水、协议、房屋占有使用情况等证据是否形成闭环
- 保护善意第三人利益：如果名义购房人已将房屋出售或抵押给不知情的善意第三人，实际出资人将无法追回房屋，只能向名义购房人索赔
风险警示：“借名买房”在离婚时极易引发纠纷，实际出资人面临“钱房两空”的巨大风险。名义购房人的配偶有权主张分割，而实际出资人维权过程漫长且结果不确定，因此，务必签订书面协议、保留全部出资证据、并审慎选择借名对象，但这些措施仍无法完全规避法律风险。最根本的建议是尽量避免采取“借名买房”这种方式。
【法律依据】
《 中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第六百五十七条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
