✅拆迁过户 ✅继承 ✅赠与 ✅婚内更名
全是通俗意思+详细流程+注意坑点
一、房产拆迁（通俗讲：房子被拆了，怎么换新证/新房）
1. 啥意思？
政府或开发商征地拆迁你的老房子，给你货币补偿（给钱） 或安置房（给新房），最后要把新房办到你名下。
2. 完整流程（客户能看懂版）
1. 签拆迁补偿协议
拆迁办和你谈好：给钱还是给房、面积多少、写谁名字。
2. 选房/领钱
要房就选安置房，要钱就直接领补偿款。
3. 准备材料
身份证、户口本、拆迁协议、老房房产证（如果有）、安置结算单。
4. 去不动产登记中心办安置房产权证
工作人员审核→交税/免税→下新房本。
3. 客户必懂坑点
• 拆迁协议上写谁的名字，新房本就是谁的，中途改名字很麻烦
• 安置房一般满5年才可以正常买卖
• 拆迁款一般不交个税，安置房办证税费很低
二、房产继承（老人不在了，房子给子女/家人）
1. 啥意思？
房主去世后，房子按法律规定，过户给配偶、子女、父母等继承人，不用买卖，走继承流程。
2. 两种继承方式（最简单的讲法）
① 公证继承（最常用、稳妥）
1. 所有继承人一起去公证处
2. 带材料：
房主死亡证明、房产证、所有继承人身份证户口本、亲属关系证明
3. 公证处出继承公证书
4. 拿公证书去不动产中心过户，出新房产证
② 不动产直接继承（部分城市可免公证）
1. 所有继承人到场，带齐材料
2. 不动产中心直接审核、签字确认
3. 直接过户出新证
3. 流程极简总结
人去世→开死亡证明→所有继承人商量好→公证/直接办→过户拿新证
4. 关键省钱点
• 继承几乎不交税（只花工本费、公证费）
• 继承来的房子以后卖，满五唯一才免个税，否则有20%个税（重点）
三、房产赠与（父母给子女、亲人之间白给房子）
1. 啥意思？
房主自愿把房子白送给别人（多是父母→子女、亲人之间），不是买卖，不收房款。
2. 完整流程（一步一步）
1. 签赠与合同（书面写清楚谁送给谁）
2. 办赠与公证（很多城市要求，部分可免）
3. 去税务局核税
赠与只交：契税3%左右 + 少量工本费
✅直系亲属赠与免个税、免增值税
4. 不动产中心过户
交材料→审核→出新房产证
3. 客户一定要懂的大坑
• 赠与当时省钱，但以后卖房子时
不满五唯一→要交20%个人所得税，非常贵！
• 非直系亲属赠与，税费很高，不建议走赠与
四、婚内更名（夫妻之间改名字/加名/减名）
1. 啥意思？
房子是夫妻一方的，想改成夫妻共有，或从一方名下改成另一方，只夫妻之间用，不算买卖。
2. 适用场景
• 婚前房加配偶名字
• 房本上只有老公，想改成夫妻共有
• 房本夫妻两人，想去掉一个人名
3. 超简单流程（客户一看就会）
1. 夫妻两人一起到场
2. 带材料：
身份证、结婚证、房产证、户口本
3. 去不动产登记中心办婚内夫妻更名
4. 签字确认→交工本费（80元左右）→当场/隔天出新证
4. 最大优势
• 夫妻婚内更名：0税费！只花工本费
• 不用公证、不用买卖、最简单最便宜
五、一张表帮客户看懂
六、给客户的最终大白话总结
1. 夫妻之间改名，走婚内更名，最省钱，0税
2. 老人不在了，房子给孩子，走继承
3. 活着想把房给孩子，能买卖尽量别赠与，以后卖房更省钱
4. 拆迁房按拆迁协议办名字，别乱改，改起来特别麻烦
