执行实务系列三-执行房产,怎么查、怎么封、怎么拍?

房产往往是执行案件中最值钱的财产。但查封容易，拍卖难——一拍流拍、二拍降价、变卖无人问津……最后只能以物抵债，债权人还未必想要。

怎么才能让房产顺利变现回款？

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一、怎么查到房产？

法院执行系统有"总对总"网络查控，可以查被执行人名下的房产登记信息。但问题是：很多房产并不在被执行人名下。

需要主动调查的几种情况：

1. 配偶名下房产

·婚姻关系存续期间购买的房产，即使登记在一方名下，也可能是夫妻共同财产

·可以申请查封被执行人配偶名下的房产，并析产执行

2. 未成年子女名下房产

·登记在未成年子女名下的房产，如果购房款来源于被执行人，可以认定为家庭共同财产

·实务中法院一般支持查封，但处置需要谨慎

3. 已出售但未过户的房产

·被执行人把房子卖了，但产权证还在自己名下

·这种情况下房产仍属于被执行人，可以查封

·但买受人可能提出执行异议，需要审查

4. 购买但未办证的房产

·被执行人买了期房或二手房，付了钱但还没办证

·可以查封该房产的"预告登记"或"合同备案"

·处置难度较大，需要开发商配合

调查途径：

·申请法院查询房产登记信息

·申请律师调查令查询不动产登记中心

·实地走访、邻里打听

·通过被执行人社交圈、生意伙伴了解

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二、怎么查封房产？

查到房产后，第一步是申请法院查封。

查封的效力：

·禁止被执行人转让、抵押、出租该房产

·禁止办理过户登记

·已出租的，查封后租金归申请执行人

查封期限：

·不动产查封期限为3年

·到期前需要申请续封，否则自动解除

轮候查封：

·如果房产已被其他法院查封，可以申请轮候查封

·轮候查封在在先查封解除后自动生效

·多个轮候查封的，按申请先后顺序受偿

实务提醒：

·查封后要在房产处张贴封条或公告，防止被执行人转移

·同时要向不动产登记中心送达协助执行通知书

·如果是唯一住房，查封后处置有特殊规定（见下文）

**法律依据**：《民事诉讼法》第二百四十四条；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

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三、唯一住房能不能执行？

这是执行实务中最常见的问题。

原则：被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

例外：在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

实务中的处理方式：

1. 置换执行

·为大房子换小房子

·为市中心房子换郊区房子

·差价部分用于清偿债务

2. 预留租金

·拍卖房产后，从拍卖款中预留5-8年租金给被执行人

·租金标准参照当地房屋租赁市场平均租金

·预留后剩余款项用于清偿债务

3. 被执行人同意

·被执行人主动同意拍卖唯一住房

·通常是在有替代居住方案的情况下

**法律依据**：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条

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四、房产拍卖全流程

查封后，如果被执行人仍不履行，就要进入拍卖程序。

第一步：确定拍卖参考价

法院会委托评估机构对房产进行评估，确定拍卖参考价。

评估方式：

·委托评估：法院随机选定评估机构，出具评估报告

·网络询价：通过阿里拍卖、京东拍卖等平台大数据询价

·当事人议价：双方协商确定参考价

实务要点：

·评估价直接影响起拍价，要关注评估是否合理

·对评估价有异议，可以申请重新评估

·评估费用由被执行人承担，从拍卖款中扣除

第二步：确定起拍价

一拍：起拍价不得低于评估价的70%

二拍：一拍流拍的，二拍起拍价不得低于一拍起拍价的80%（即评估价的56%）

变卖：二拍流拍的，可以变卖，变卖价为二拍起拍价

**实务经验**：一拍定价太高容易流拍，定价太低又损害债权人利益。一般建议一拍按评估价的70%-80%定价，兼顾成交概率和债权回收。

第三步：发布拍卖公告

法院在司法拍卖平台（阿里拍卖、京东拍卖等）发布拍卖公告。

公告期：

·动产：不少于7日

·不动产：不少于15日

公告内容：

·房产基本情况

·起拍价、保证金

·拍卖时间

·房产瑕疵说明

·税费承担方式

第四步：竞拍成交

竞拍规则：

·价高者得

·悔拍的，保证金不予退还

·悔拍后重新拍卖，原买受人不得参加

成交后：

·买受人支付尾款

·法院出具成交裁定

·协助办理过户登记

第五步：以物抵债

如果拍卖、变卖都流拍，申请执行人可以申请以物抵债。

以物抵债的条件：

·拍卖、变卖均流拍

·申请执行人同意接受房产

·抵债价格不得高于最后一次拍卖的起拍价

实务风险：

·房产可能难以变现

·可能存在隐性债务（物业费、水电费等）

·过户税费较高

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五、房产执行中的常见问题

1. 房产上有抵押怎么办？

处理原则：抵押优先受偿。

拍卖后分配顺序：

1.拍卖费用（评估费、拍卖佣金等）

2.抵押债权

3.普通债权（按查封先后顺序）

实务建议：

·查封前查询房产抵押情况

·如果抵押金额接近或超过房产价值，执行意义不大

·可以与抵押权人协商，看能否达成和解

2. 房产被他人占用怎么办？

常见情形：

·被执行人自己居住

·出租给他人

·被案外人占用

处理方式：

·法院可以强制腾房

·需要申请法院执行

·腾房难度较大，时间周期较长

3. 房产是农村宅基地房屋怎么办？

原则：农村宅基地房屋只能在集体经济组织成员之间流转。

处理方式：

·一般不能拍卖给非集体成员

·可以在集体成员范围内变卖

·或者与被执行人协商以其他方式清偿

4. 房产是共有财产怎么办？

处理方式：

·查封整套房产

·通知共有人

·共有人可以提出析产诉讼，确定份额后再执行

·或者共有人购买被执行人的份额

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六、写在最后

房产执行是执行案件的重头戏，也是最复杂的环节之一。

关键要点：

·查：不要只查被执行人名下，配偶、子女、已售未过户的都要查

·封：查封要及时，注意续封期限

·拍：定价要合理，关注评估和拍卖流程

·变：流拍后及时申请以物抵债或重新拍卖

写在文末

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