截至 2026年4月7日，龙湖清能天曜（江岸后湖） 二手房市场整体呈现 “低价挂牌增多、看房热度回升、成交缓慢、价格承压” 的状态，属于 次新房高关注、低成交 的典型小区。小区挂牌42套二手房源，其中看房量高就三到四套，结合一年数据是成交18套，目前最好成交的是中间户型107-112户型。
一、价格走势（2026年3–4月）
• 挂牌均价：18,800–21,600 元/㎡（平台差异大）
◦ 房天下：约 21,624 元/㎡（环比微跌 0.16%）
◦ 58/安居客：约 18,797 元/㎡（3月小幅回升 0.65%）
◦ 贝壳：约 20,915 元/㎡
• 实际成交价：17,000–19,500 元/㎡（普遍低于挂牌）
◦ 较新房高峰 25,000+ 元/㎡ 下跌 25%–35%
• 典型报价（2026.4）：
◦ 107–115㎡ 三房：170–210 万，15,800–19,500 元/㎡
◦ 128–132㎡ 三房：195–256 万，17,000–20,000 元/㎡
◦ 140–143㎡ 四房：240–275 万，17,000–19,500 元/㎡
二、活跃度核心指标
• 挂牌量：30–40套（次新房中偏多，以 未满2年新证 为主）
• 近30天新增：8–12套（4月上旬加速，多为急售）
• 近30天带看：约120–180次（热度中等偏上，改善/刚需关注）
• 近30天成交：2–4套（极低，周均<1套）
• 成交周期：60–120天（议价空间10%–15%）
三、活跃度特点（2026.3–4）
1. 新证税费压制成交
全部为 2024–2025年交房 次新房，未满2年：
◦ 增值税5.3%+契税1%–1.5%+个税1% → 综合成本高7%–8%
◦ 买家实际成本接近 20,000–22,000 元/㎡，性价比下滑
2. 业主分化：急售抛盘 vs 扛价观望
◦ 急售（30%）：14,500–17,000 元/㎡，一楼/顶楼/临路，一周可成交
◦ 正常（60%）：18,000–20,000 元/㎡，中间楼层/好位置
◦ 扛价（10%）：21,000–24,500 元/㎡，基本无带看
3. 热度回升但转化差
◦ 3月底–4月初：天街开业+地铁便利+育才学区 带动 看房量↑30%
◦ 痛点：价格高、税费重、同片区竞品（幸福时代）1.4–1.6万/㎡
4. 户型偏好
◦ 最热：107–115㎡ 三房（刚需刚改）
◦ 次热：128–132㎡ 三房（改善主力）
◦ 冷门：140㎡+ 四房（总价高、去化慢）
四、活跃度判断
• 热度等级：★★★☆☆（中等偏上）
• 活跃原因：TOD+天街+育才+次新精装，板块标杆
• 不活跃原因：价格高、新证税重、片区供大于求
五、短期展望（4–5月）
• 价格：18,000–19,000 元/㎡ 为主，急售仍有下探
• 成交：微升（税费高、仍难放量）
• 策略：满2年（2026年底后） 才会 明显回暖
户型情况
