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房价虚高的两种石家庄房产

2026-04-16 03:05:15

最近家里有事，更新频率很低，随缘回复咨询。其中有两个例子很典型，简单整理一下我的回复，从中可以看出石家庄高端房产市场的变化、对渣校崛起·和名校分校的看法、以及一些常见的认知误区。

中海云J是2.5的容积率，20年开盘23年交房，当年售价2.2~2.5万/平左右，目前西区二手房2.2万/平左右，东区二手房大约2万/平。很明显，在五六年前的石家庄楼市，中海云J毫无疑问是高端楼盘，交房以后的品质属于还可以，高端差一些，尤其是东区，中端肯定是及格的，但是它东西两个地块的差异比较大。

石家庄中海就爱这么玩，云J、峯三、正太都是两个地块，两个地块都存在一定档次差异，但房价反而没差出多少，——中海利用精装毛坯、高低容积率的不同，让两个档次不同的地块卖出差不多的价位，非常机智的开发商~

云J是目前石家庄某一类小区的代表，特点是——上个时代的高端楼盘，新房时期售价很高，交房后品质和观感还可以，但二手房市场成交量很低，上架房源也很少，最后给出的市场表现就是房价虚高。

房价虚高这四个字很得罪业主，但对楼市稍微有点理解的朋友肯定是认可的。比如云J一路之隔的新房长安樾，容积率2.0、绿城物业、不是新规但有偷面积，洋房一万七、小高一万五、现在快清盘了，销量公认的非常好。虽然长安樾档次不行，房龄更新、公摊更低、容积率更低、学区更好、单价却比中海云锦低五千！

长安樾和云J是同样的划片小学，初中甚至比云J更好、23中本部，云J的盛和中学只是23分校，23本部现在我都不敢多评价，争议比较大，盛和24年大幅扩大划片、现状就更难评了。

或者我们从另一个维度进行对比，云J的隔壁、荣盛华府的高层都知道多便宜了，去年底单价一万五送车位，为什么说去年底，因为最近荣盛华府的高层几乎没成交。云J过完年到现在，二手房也是几乎没成交，每年三月楼市小阳春，贝K说石家庄二手房今年三月同比去年成交量暴增了30%，但成交量这么高的三月却看不到几个云锦和荣盛华府的二手房成交数据，原因很简单——

上个时代的中高端楼盘，品质是不错的，房主也基本满意，当年购房成本都很高，现在性价比远远不如相邻地域的新房楼盘，但前期业主购房成本高，心理预期降不下来，市场价就虚高到比新房还高的境界了。市场呢，市场更真实，你虚高，我就不买呗~所以云J成交量一直不行，只有着急入住、又要求高品质的极少数人X钱多的家庭才会买。

但这种家庭是真的挺傻，300万的预算，买个2.5容积率、高层观感、盛和中学的楼盘？如果是在新华桥西，没得选、买28中41中划片内性价比很差的电梯房，那咱完全可以理解。长安这么多新规新房，那么多名校分校，300万买个盛和中学2.5容积率的小区？现在是什么形势，23中本部都自身难保，81中三个分校，40、41、42、43、一中二中、最近兴建了20多所名校分校，盛和中学在学区房市场根本没有竞争力，300万在长安区买这？那不纯傻吗？所以石家庄这种房价虚高的、上个时代的中高端楼盘，二手房接盘的很少、成交量都很低，高端改善客群都跑新房市场了。

第二个例子，有个朋友预算比较紧张，但又想买面积大、户型好的房产，看上了桥西一套老破大，问我能不能买。

那个小区的房龄已经差不多30年了，没电梯的银行家属楼，居住氛围比传统老小区要强一些，但是五年没成交了。你没看错，五年没一例成交数据！新华桥西这种学区不行、还没人买的老小区非常多，因为原始房主不缺钱，周边新房很少也很贵，换房也没地方换、也有可能换不起。楼市要想活跃，换房链条不能断，桥西新华的换房链条是死的，所以新华桥西的楼市一直是一潭死水的状态。

这种老破大的平台报价是一万七，五年没成交，不存在可以参考的市场价，隔壁的电梯房已经跌破一万了，但就这种情况，房主果然是出身银行的、房价依然报的比较高。我是不推荐朋友买的，但TA预算紧张、还想买个户型好的大房子，桥西电梯房的大户型看不上、新房买不起、剩下都是老房子，这个银行宿舍已经是周边老小区里品质最好的了，这种情况属实很无奈。后来这位朋友又问道：划片内的11中最近口碑不错，是不是将来房价还挺有希望的？

桥西的10中11中，长安的96中，裕华的8中，某些以前的渣校，最近都有一些家长和中介在狠夸，说是阳光招生啦、生源改善啦、名校扶持啦，三年后必定一飞冲天啦！那40中的弘真呢，81中的光华、跃进、石钢，41的育德，42的三所分校，43的东南实验、46中、太平河分校，一中二中的几个新分校，将来前景是不是会更好？这么多高规格建设、本部扶持的新学校，还有那几所要崛起的渣校，将来石家庄这么多一二流初中学区房，那学区房还值钱吗？

而且我要强调一下，——石家庄的二流学区房本身就是不保值的，一流初中保值的也很少，22中、北附、44中、东南实验这些二流学区，以及更多的单片学区房，除了40、43情况好一点以外，其他学区房都跌成什么狗样了，哪里来的自信，渣校崛起就能让房价上涨了？保值都不可能好吗......

这些宣称要崛起的渣校和名校新分校，绝大部分将来最好的结局不过就是二流初中，二流学区房本来就烂大街了，将来更是泛滥，房价怎么可能还涨？81跃进就是前科，热炒半年，暴涨三千，半年以后又暴跌四五千，盛世长安最高卖到一万七八，现在又回到了一万二三，一涨一跌，坑了几百个买学区房的家庭，只有中介趁机大赚，那边的中介业绩一度做到了全市最前，一些房主也趁机解套了。以后谁再吹渣校崛起或者新校有多强，让他们自己搜一下盛世长安最近两年的成交数据。

81中本部房价都跌的很厉害，校长也似乎D到了22中，现在那边的中介和家长甚至敢吹嘘81跃进比81本部还强，81是第一个分校反噬本部的案例，属实是那边的中介和家长有点太疯狂了......

总之，时代在变化，楼市和学区也是一直在变迁的，——30年前的银行宿舍属于高端房产，30年后就是没人买的老破大。

5年前的中海云J，起售价两万二三，标准的高端房产，5年后被新规新房挤压、学区档次也掉了、二手房一平跌了两三千也几乎没人买。

石家庄单价两万以上的高端楼盘一直有，十年前的荣景园、聚合远见、恒大城，普通人肯定高攀不起。十年过后，远见、荣景园、恒大城这种昔日豪宅，一平暴跌七八千以上，豪宅变刚需房，只用了十年。

美女不会一直18岁，但18岁的美女一直有。高端楼盘一直有，但高端楼盘的名单一直在变化。教改一直没停过，学区变革也很大，对我们普通家庭来说，一定要多看多问谨慎购房......

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