买二手房发现承重墙被拆,购房者能退房退款吗

最近在处理一些房产纠纷的案件中，经常接到当事人咨询二手房交易中的各类欺诈陷阱。有好几位当事人问到：买了二手房才发现原房主私拆了承重墙，还刻意隐瞒，这种情况能不能退房退款？

今天笔者结合一则上海高院发布的真实司法案例，给大家讲清楚这类情况的法律处理规则。

2023年3月，购房人姚女士通过中介介绍，和原房主曹先生签订了二手房买卖合同，以206万元的价格买下曹先生名下的一套房屋，顺利完成了过户和房屋交付。可搬进新家没多久，姚女士就收到了执法部门出具的《责令改正通知书》，要求她限期把改动过的承重结构恢复原状。

姚女士这才恍然大悟：原来原房主曹先生早就擅自拆除了房屋的两处承重墙，更过分的是，在签订买卖合同之后、完成过户交付之前，执法部门就已经接到举报上门检查，确认了私拆承重墙的违法事实，但曹先生从头到尾都没把这件事告诉姚女士。

姚女士认为，曹先生刻意隐瞒这件关乎房屋安全和使用的核心信息，已经构成欺诈。私拆承重墙本身给房屋留下了严重的安全隐患，如果按照要求恢复承重墙，房屋的整体布局会和当初看房时差别很大，完全不符合自己的购房预期。于是姚女士起诉到法院，要求解除购房合同、退还全部购房款，同时判令曹先生赔偿自己的交易损失。

而曹先生则认为，房屋已经完成了过户交付，交易流程已经全部走完，不同意解除合同退款。

法院审理后认为，执法部门上门检查的时候，曹先生还没有把房屋交付给姚女士，但其刻意隐瞒私拆承重墙被查处的事实，没有如实告知买方，已经明显违反了民法的诚信义务。

现在执法部门要求恢复承重墙，恢复之后的房屋布局和姚女士当初看房时相比发生了明显变化，足以说明曹先生隐瞒的这个信息，会直接影响买方要不要买这套房的核心决策。最终法院判决支持了姚女士的诉求，解除双方的房屋买卖合同，曹先生全额退还购房款，同时赔偿姚女士的相应损失，该判决已经生效。

结合这个案例，笔者给大家梳理三个和私拆承重墙、二手房交易相关的核心法律规则：

第一，私拆承重墙本身就是明确的违法行为。房屋承重墙属于整栋楼业主的共有部分，任何业主都不能破坏它的基本功能。很多业主为了扩大空间、改户型私自拆改，却忽略了承重墙是整栋楼的“安全骨架”，私拆不仅会威胁自己的居住安全，还会危害整栋楼所有住户的公共安全。 从法律后果来看，一旦被发现，行政部门一定会责令恢复原状，还可以对违法行为人处以罚款；如果私拆行为造成了房屋坍塌、人员伤亡等严重后果，行为人还可能触犯刑法，承担刑事责任。

第二，二手房交易中卖方必须如实披露影响交易的重大信息。房屋对大多数家庭来说都是核心资产，交易过程中卖方必须本着诚信原则，披露所有影响买方购房决策的重要信息。如果卖方刻意隐瞒重大信息，导致买方买房子的根本目的无法实现，买方完全有权要求解除合同、赔偿损失。 就像本案中，私拆承重墙不仅影响房屋安全，恢复后还会改变房屋原有布局，直接影响买方的购房意愿，当然属于必须披露的重大信息，法院判决解除合同，就是对买方合法权益的充分保护。

第三，给大家提两个实用提醒：对于买房人来说，购买二手房尤其是已经装修过的房屋，一定要提前核实房屋结构有没有改动，必要时可以找专业机构查验，把房屋结构状况明确写进合同，约定好隐瞒情况的违约责任；对于所有业主来说，承重墙是关乎整栋楼安全的“生命墙”，千万不能抱着侥幸心理私自拆改，装修时如果设计方提出改动承重墙的方案，也要坚决拒绝；如果邻居有私拆承重墙的行为，一定要及时向物业、街道或者城管部门反映，维护自己的安全权益。

房屋安全事关所有业主的切身利益，二手房交易中各方都应当遵守诚信原则，卖方隐瞒重要信息侵害买方合法权益的，买方完全可以通过法律途径维护自身权益，要求退房退款。