来到4月,楼市的热度似乎比气温升得更快。
3月,宁波楼市交出了新房、二手房成交量双双刷新阶段纪录的成绩单,“小阳春” 迅速成为本地楼市热词。“12个月新高”“15个月新高”这样的字眼,让不少购房者疑惑:宁波楼市,真的全面回暖了吗?
下面,我们用真实的数据,告诉你宁波楼市的小阳春究竟成色如何。
根据宁波市房产市场管理中心数据显示,3月份全市成交新建商品住宅共计3504套,其中市六区成交1575套,均创近12个月来的新高;全市、市六区新房成交套数环比增幅分别高达400%、258%。
全市成交二手住房共计7028套,其中市六区成交4898套,更都创下近15个月的新高;全市、市六区二手房成交套数环比增幅分别为158%、147%。
注:鄞州区数据含东钱湖,不含高新区;北仑区含保税区、大榭、梅山。
很明显,市区各地3月份新房、二手房的成交量,环比增幅都非常大,与一月份相比也都有很大涨幅。
这波涨幅,让不少人疑惑:宁波楼市真的回暖了?
可以肯定的是,这波“小阳春”的热度是客观存在的。
只不过,相关楼市政策成了点燃市场热度的关键因素。
2月底宁波密集出台以旧换新、帮卖换新、购房送消费券等组合政策,并且力度空前。国企收购2010年前旧房并给予5%换购券,短短一个月便带动7684套旧房申请、1631套新房认购;公积金贷款最高额度提升至234万,最高20万的购新消费券直接降低购房成本。
政策精准撬动宁波楼市改善型需求,3月新房认购中,“以旧换新”成为主力,主要利好刚改群体,积压的自住需求集中释放,带动成交量快速冲高。
从短期看,宁波楼市小阳春的热度有望延续。
首先,3月份无论新房还是二手房,成交量中“以旧换新”因素占比都很少。各地“以旧换新”的旧房,至3月底才陆续开始签约,尚未计入当月成交数据,这部分滞后的成交量,将为后续市场提供稳定支撑。
其次,核心板块优质项目去化提速。3月份全市卖得最好的楼盘,是海曙首个“四代宅”项目瑞云府,当月卖了139套,该项目凭借核心地段、高性价比等优势获得购房者认可,去化速度很快。
二手房市场更是释放止跌企稳的积极信号。经过深度调整后,房东抛压减弱,二手房价格逐步企稳,成交大幅提升。
今年第一季度,市六区二手住房成交破万套,达到10676套,为近三年一季度成交量最高。
值得注意的是,本轮二手房成交回暖中,出现了一类以租金收益为目标的投资客群。
经过五年市场调整,宁波部分老破小总价已降至百万元以内,但年租金可达2-3万元,租金回报率约2.5%-3%。这一水平明显高于当前1%出头的定期理财收益率,对稳健收益人群形成了明显吸引力。
综合来看,宁波楼市这波小阳春,既不是虚假繁荣,也远未到全面反转的程度。
它本质上是低基数反弹+政策强力托底+超跌修复共同作用下的结构性回暖,成交量的爆发更多是积压需求的集中释放,而非市场进入新一轮上行周期。
进入二季度,随着前期积压需求逐步消化,楼市大概率会从爆发式放量转向温和常态化成交,很难再维持3月的超高增速。但可以确定的是,宁波楼市最艰难的调整期已经过去,市场正从单边下行走向平稳筑底。
未来一段时间,宁波楼市将呈现出更加清晰的格局:核心区稳、远郊弱,改善盘热、刚需盘平,二手房活、新房稳。房价整体不具备大幅上涨的基础,以价换量仍会是主流,但对于真正有自住需求的购房者来说,一个更理性、更健康、选择更充足的市场,其实已经悄然到来。