九泽房产 | 开发商烂尾延期交房,购房者能否解除合同?除斥期间过了怎么办?

张某夫妇2020年买房，合同约定2021年底交房。结果项目停工烂尾。开发商发了告知函说要延期到2022年7月，但直到2024年10月，房子依然没影。张某夫妇直接寄出《解除合同通知书》，把开发商和银行一起告了。

1、能解除合同吗？

 能！法院认为，开发商逾期交房至今，且无明确可预期的交房日期，符合合同约定的解除条件，合同自通知到达开发商之日（2024.11.11）解除。

2、贷款合同怎么办？ 

能解除！根据司法解释，主合同（买房合同）没了，贷款合同目的无法实现，一并解除。

3、钱怎么还？ 

开发商返还首付款+已还贷款本息+违约金。最关键的是：剩余贷款由开发商还给银行，跟购房者无关了！

4、优先权

法院确认，购房者对已付房款的返还请求权，优先于建设工程款优先受偿权和抵押权。这意味着，即使开发商破产清算，你的钱也排在施工队和银行前面！

闫某2023年买房，约定年底交房。结果项目因事故停工。闫某2025年起诉要求退房。

1、解除权过了“1年除斥期间”吗？

开发商/银行的上诉理由：合同约定逾期60天可解约，这个解除权在2024年3月就产生了。闫某到2025年6月才起诉，超过了1年，权利没了！

法院二审打脸：约定解除权虽然没了，但法定解除权还在！ 开发商一直不交房，经催告后在合理期限内仍不履行，构成了根本违约。只要构成根本违约，随时可以行使法定解除权。

律师解读：这是本案最大的亮点！即使你错过了合同约定的“黄金解约期”，只要房子一直没交付，开发商的违约行为是持续性的，你依然可以依据“合同目的无法实现”来起诉解除。

2、项目在“复工”了，就不能解除了吗？

开发商的上诉理由：我们签了施工合同，买了电梯，正在水改电改，有交付希望！解除合同不符合“保交楼”政策，不利于社会稳定。

法院二审打脸：所谓“复工”证据，只能证明签了合同，无法证明进度，更无法证明能在合理期限内交房。房子至今未取得竣工验收备案表，不具备交付条件。“保交楼”政策是为了保护购房者利益，而不是让开发商用“虚假复工”来无限期绑架购房者。

3、银行的“个人信用贷”要不要一起还？

银行的上诉理由：购房者在我们这还有一笔20万的信用贷，是看他有房才批的，现在房没了，这笔钱也要立刻还！

法院驳回：那是另一个法律关系，本案不管，银行自己去起诉。

1、不要被“保交楼”三个字吓住

“保交楼”不是开发商的“免死金牌”，更不是无限期拖延的借口。“保交楼”保的是“按时、保质”的交楼，而不是“烂尾楼”。 如果开发商无法给出明确的、可预期的交房时间（比如连复工都没有实质性进展），法院完全支持解除合同。

2、解决“除斥期间”的焦虑：盯着“交房日”，而非“解约权日”

像鄂州中院判的那样，只要房子一天没交付，开发商就在持续违约。你的法定解除权（基于合同目的无法实现）就一直在。不要听信开发商“你过了1年不能退了”的鬼话。

3、起诉策略要狠、要准

第一，必须把银行拉进来。 诉求不仅要解除买房合同，更要解除贷款合同。这是两个案子，但必须一并处理。

第二，必须要求开发商“兜底”。 诉求要写清楚：“判令被告开发商向银行偿还未结清的剩余贷款本息。” 这样法院判下来，后续的贷款就跟你无关了，征信也不会受影响。

第三，必须主张“优先权”。 依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，明确要求法院确认你的购房款返还请求权优先于抵押权。这是在开发商破产时，你能拿回钱的“救命稻草”。

4、诉讼时机选择

不建议在项目刚停工一两个月就去起诉，那时候法院可能会认为违约不严重，判继续履行和赔偿违约金。最佳的起诉时机是：停工时间超过合理预期（通常1年以上），且开发商无实际复工动作，或者虽然声称复工但进度极慢，无法给出确切的交付日期时。就像上述两个案子，都是在停工2-3年后才起诉，此时开发商的违约行为已经足够“根本”，法院下判解除合同的阻力会小很多。

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