无声无息中，几十个四代宅，已经把郑州楼市的格局重塑了， 从新房到二手房整个价格逻辑已经被彻底颠覆！四代宅就是从制度和政策层面，在强势掀起一场住宅革命。广州的四代宅因为对旧产品降维打击过于严重，已经彻底影响了原有库存去化。最终广州市政府不得不出台了限制令，严控四代宅产品。还有杭州，其实杭州是最难的一个城市，因为绿城和滨江在，在10前年，杭州就已经开始了住宅革命，现在这一波全国的产品革命，其实人家杭州早些年就已经完成了。那么这一次住宅革命杭州该怎么玩，是一个巨大的难题，也是我一直关注的点，我倒是要看看杭州还能玩出什么新花样。结果，还真是又被杭州给震惊了，因为这一次，杭州进化出了多维度立体住宅，或者用大家都在说的名词，叫抬板住宅。第一张是效果图，第二张是实际落地图。这是中海在杭州做的一个项目，它震撼的地方在什么呢？就是已经彻底击碎了旧有的住宅社区规划理念，也就是我们常见的大家都在说的那些卖点，所谓的楼间距、楼前绿化、公区配套等等。而是将地上建筑抬升了6米，加上车库形成了垂直方向约17.5米立体空间，然后将地下车库、下沉峡谷与架空层进行了体系化的设计。就拿上面的图来说，上层为悬浮花园与公共活动空间，中层衔接车库与住户入户，下层为下沉峡谷秘境。很多人一定会问，中海为什么能做成这样？是因为整个杭州的新产品都是在这样做的。那为什么杭州能做？这是因为在2024年12月，杭州市规划和自然资源局出了一个政策，《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》，架空层下车库可以不计容，风雨连廊可以不计容。等于是放开了向上的空间，一下子就把新一轮的住宅设计给激活了。但是，这会出现的问题是，当建筑新规开始普遍施行的那一刻，就是商品住宅新时代彻底淘汰旧时代的时刻。核心就在于，新规产品对市场上所有的旧产品，都是在降维打击，完全不是一个量级。之前产品的革新，不过是真石漆换成石材和铝板，室内精装堆一些著名大牌，都是表层变化。但是建筑新规执行，则是脱胎换骨。等于是从诺基亚直接换到了智能机。还有一个点是，新规产品的得房率都很高，之前普遍是75%的得房率，而新规则基本都会在100%以上，夸张的甚至能到120%-140%。那么，等于是旧规之下的120平的户型，就全部丧失了竞争力。因为有一个无法避开的因素是，新规同样的120平，使用率140平，等于是打了八折。产品更好，价格更低，这对所有的二手房都是降维打击。上周的稿子里我们写过当下市场有一个非常诡异的现象。就是大户型开始猛跌，甚至大户型的价格和已经基本跌到了小户型的价格。
从常识来讲，这是不正常的。比如说郑州，因为严格执行70/90政策，也就是小区中70%的户型，必须是90平方以下的。这个政策是无法突破的，导致像建业天筑这样的顶豪，也不得不做了很多小户型。这导致了在2020年以前，郑州市场上积累了海量90平以下小户型，反而大户型存量更少些。所以，反射到市场本身，就是大户型涨的猛，这几年也比较能抗跌，是市场价格的中流砥柱。但是这一切从2025年开始，已经彻底变了，因为正式进入了四代宅的爆发期。从2025年开始，郑州市场上所有卖的动、卖的好的住宅，除了位置和学区这些因素外，剩下的基本都是四代住宅产品。这些产品一出来，卖的都还挺好。于是市场开始趋势觉醒，并自动进行了产品对齐，最终市场上全部都成了四代住宅。这些四代住宅，本身就是对过往产品的降维打击，更重要的是，这些产品基本都是大户型。豫发豫园二期，149㎡起步，235㎡复式，得房率最高可达160%。大来郑东壹号院，今年爆火的产品，高铁东广场顶豪，户型起步165㎡。信达棠樾七里二期，103㎡起步，125㎡三房户型和139四房户型总体占比超过50%。招商臻境，105㎡起步，其余为126㎡和139㎡的四房产品。绿都悦府，起步129㎡，小高层产品为129㎡和143㎡，洋房为143㎡和170㎡。屹立天誉东方，起步103㎡，高层116㎡、128㎡、132㎡。小高和洋房为143㎡和155㎡。万祥紫境，起步139㎡四房，以及159㎡四房、175㎡五房。中建OPUS傲铂26，户型起步93㎡，此外有108㎡，120㎡和135㎡ 。最高得房率144%。我们简单梳理了几个，你会发现现在的新房面积起步都在100㎡以上，只有中建的房子有93㎡的户型，但整体得房率又超级高。这就是眼下最真实的事实，郑州产品已经全面大户型化。就像180㎡的户型是北龙湖最卷的户型一样，现在郑州市场上的大户型已经成为整体供应的重灾区。这些四代住宅大户型第一个影响的，就是市场上现有的二手房大户型。特别是100-120平左右的三房户型，受到的影响将最重。在这些大户型二手房之外，另外一种受到影响的产品，会是一房和两房的小户型，因为一个政策，就是70%保障房+20%商品房的住房双轨制，这是接下来5到10年的长期大趋势，也就是所谓的住房民生化。70/90政策已经执行了很多年，这个结果就是，现在郑州二手房存量的重灾区，就是在90平以下的面积段。结果，这个二手房存量重灾区，现在则又直接和保障房产生了冲突。总之，二手房在未来很多年，都会是一个不太乐观的市场，这是个要有心理准备的！
