房产深度系列②|中期看土地:供需决定城市轮动

要理解中国的房地产市场，绕不开一个概念：土地财政。

1994年分税制改革后，中央和地方的钱袋子重新划分。地方财政收入占比下降，但该花的钱一样不少。怎么办？土地出让金成了重要补充。

这笔钱有多大？全国土地出让收入从2000年的不足千亿元，增长到2020年的超过8万亿元。在杭州、武汉、南京等城市，土地出让收入一度超过地方一般公共预算收入。换句话说，没有土地收入，这些城市的道路、地铁、学校、医院，很多都建不起来。

1999-2024年 全国土地出让收入（万亿元）

数据来源：中国自然资源部，晶选房整理

这带来了两个结果。

好的一面是，城市面貌快速改善。过去二十年，中国城市的快速崛起，很大程度上依赖土地出让收入。深圳的现代化、杭州的城市扩张、武汉的地铁网络，背后都有土地财政的影子。

不好的一面是，人地错配的问题越来越突出。一二线城市人口大量涌入，但建设用地指标有限，供地不足，地价和房价持续走高。三四线城市人口流出，但为了维持财政收入，仍在大量供地，导致房子越建越多，人却越来越少。

依赖土地财政的城市，最难承受的是土地市场降温。2021年以来的市场调整，让很多城市感受到了阵痛——地卖不出去，财政怎么办？

过去，土地市场的规则相对简单：地方政府供地，开发商拿地，价高者得。

但从2021年开始，规则发生了重大变化。

这年2月，自然资源部要求22个重点城市实行“两集中”供地——集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年分三批次供地。北上广深四个一线城市，加上南京、杭州、武汉、成都等18个二线城市，都被纳入其中。

资料来源：人民网

政策初衷是好的：集中供地，让开发商资金分散，减少抢地冲动，平抑地价。

但实际操作中，效果有些微妙。市场火热时，集中供地反而成了“抢地大会”，溢价率走高；市场降温时，集中供地则出现大面积流拍，土地市场冷清。同一个制度，在不同的市场环境下，产生了完全相反的效果。

比“两集中”更深刻的变化，是土地供给的结构性调整。

第一，存量用地开始发力。深圳、广州等率先进入存量时代的城市，新增供地中存量用地的占比已经超过五成。城市更新、老旧小区改造、工业用地转型，正在成为土地供给的重要渠道。从增量扩张到存量盘活，这是土地逻辑的根本性转变。

第二，保障房用地单列。国家明确要求，人口净流入的大城市，租赁住房用地占比不低于住宅用地的10%。这意味着，土地供给不再是单一的商品房用地，而是形成了“商品房+保障房”的双轨制。

第三，“人地挂钩”成为政策方向。人口流入多的城市，应该获得更多的建设用地指标；人口流出的城市，指标应该核减。这个方向是对的，但落地执行面临挑战——建设用地指标的分配，不仅要考虑市场逻辑，还要考虑区域平衡和粮食安全。

对于开发商来说，这些变化意味着拿地的逻辑变了。过去是“有钱就能拿地”，现在不仅要看资金实力，还要看产品能力、运营能力，以及能不能承接保障房建设等社会责任。

土地还有一个底层逻辑，常常被忽视：城市是有边界的。

城市规划中的三条红线——生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界，正在刚性约束城市的扩张空间。这意味着，城市不可能无限扩张。

对于核心城市的核心区域，土地供给的稀缺性不是暂时的，而是结构性的、长期的。上海黄浦、深圳南山、杭州西湖，这些区域的供地几乎为零。稀缺本身就是价值的来源。

但城市内部的价值分化，比城市之间的分化更加剧烈。核心区域供地稀缺、配套成熟，土地价值高企；近郊区域供地相对充足，依赖轨道交通和城市规划，价值存在波动；远郊区域供地宽松、配套不足，土地价值对市场波动最为敏感。

轨道交通的延伸，正在改变传统的价值分布。地铁、城际铁路、高铁的开通，使得原本属于远郊的地块，可能一跃成为热门板块。围绕地铁站点的综合开发，不仅提高了土地利用效率，也创造了新的价值增长点。

对于购房者而言，理解城市的发展方向和规划布局，是判断不同板块长期价值的基础。同在一个城市，买在核心区还是远郊，未来的命运可能完全不同。

过去二十年，土地市场是典型的卖方市场。地方政府是唯一的土地供应方，开发商争相竞拍，地价持续上涨。谁拿的地多、拿的地贵，谁就是赢家。

但2021年以来的市场调整，正在改变这一格局。

开发商拿地意愿下降、资金能力受限，土地市场逐渐转向买方市场。流拍率上升、溢价率下降，成为许多城市的常态。2022年和2023年，全国土地出让收入连续下滑，不少城市出现零成交、大面积流拍的现象。

资料来源：财新网

这背后是房企拿地逻辑的根本性转变。

在融资环境宽松、市场预期乐观的时期，房企的拿地逻辑是“规模优先”——不惜成本拿地，抢占市场份额。但在当前阶段，房企的拿地逻辑已经转向安全优先——从高杠杆扩张转向现金流管理，从全国撒网转向聚焦核心城市。

这种转变正在重塑土地市场的竞争格局。只有财务状况稳健、核心能力扎实的房企，才能在土地市场上保持活跃。那些过去靠高杠杆扩张的房企，正在退出市场。

土地市场的冷热分化，比房地产销售市场的分化更加明显。一线城市和强二线城市的核心地块，仍然受到追捧；弱二线城市和三四线城市的土地市场，普遍遇冷。这种分化是结构性的，反映了房企对不同城市长期价值的判断。

回到最初的问题：土地为什么重要？

因为土地决定了房地产的供给基本面。

土地财政的机制，影响着地方政府的供地意愿和节奏。一个依赖土地财政的城市，天然有推高土地价格的动力；一个财政多元化的城市，供地决策会更加从容。

土地供给的规则，决定了不同城市的供需平衡格局。供地充足的城市，房价上行压力较小；供地紧张的城市，供需矛盾更为突出。关注所在城市的年度供地计划，是判断未来房价走势的基础。

城市边界的划定，塑造了土地价值的分化格局。核心区永远稀缺，远郊波动最大。理解城市的发展方向和规划布局，是判断不同板块长期价值的关键。

土地是中变量。它的变化周期通常在五到十年，介于人口的慢变量和金融的快变量之间。对于普通购房者来说，理解土地逻辑，可以在买房决策中少犯一个错误：在供地充足的城市追高，或者在供地稀缺的城市等待回调。