中信银行股份有限公司东莞分行诉陈志华等金融借款合同纠纷案｜最高人民法院第168号指导性案例
摘要：以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
事情概要：
2013年12月31日，中信银行东莞分行与华丰盛公司、亿阳公司、高力信公司签订了《综合授信合同》，中信银行东莞分行为这三家公司提供了4亿元的综合授信额度，使用期限自2013年12月31日起至2014年12月31日止。
为担保该合同，中信银行东莞分行分别与陈志波、陈志华、陈志文、亿阳公司、高力信公司、华丰盛公司、怡联公司、力宏公司、同汇公司签订了《最高额保证合同》，这些公司为贷款本息及实现债权费用提供连带保证责任。
同时，中信银行东莞分行还与陈志华、陈志波、陈仁兴、梁彩霞签订了《最高额抵押合同》，他们同意为中信银行东莞分行在2013年12月31日至2014年12月31日期间对亿阳公司等授信产生的债权提供最高额抵押，担保的主债权限额均为4亿元，担保范围包括贷款本息及相关费用，抵押物包括房产和土地使用权。但所有这些不动产均未办理抵押登记。
基于《综合授信合同》，中信银行东莞分行与华丰盛公司于2014年3月18日和19日分别签订了《人民币流动资金贷款合同》，中信银行东莞分行向华丰盛公司提供了7000万元流动资金贷款。
华丰盛公司自2014年8月21日起未能按期付息，中信银行东莞分行提起诉讼，请求判令华丰盛公司归还贷款本金7000万元并支付贷款利息等，同时要求陈志波、陈志华、陈仁兴、梁彩霞在抵押物价值范围内承担连带赔偿责任。
裁判结论：
（2019）最高法民再155号民事判决：华丰盛公司偿还借款本金7000万元、利息及复利并支付罚息，同时要求亿阳公司、高力信公司、怡联公司、力宏公司、同汇公司、陈志波、陈志华、陈志文在《最高额保证合同》各自限额范围内就债务范围内承担连带清偿责任，承担保证责任后可向华丰盛公司追偿；陈志华、陈仁兴、梁彩霞在抵押物价值范围内，对未清偿债务的二分之一范围内向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任
评 析：
一、法律要点解析：
1. 不动产抵押合同自合同成立时生效，未办理抵押登记的不影响合同效力。中信银行东莞分行分别与陈志华等三人签订的《最高额抵押合同》，约定陈志华以其位于东莞市中堂镇东泊村的房屋、陈仁兴以其位于东莞市中堂镇的房屋、梁彩霞以其位于东莞市中堂镇东泊村陈屋新村的房屋为案涉债务提供担保。上述合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然前述抵押物未办理抵押登记，但该事实并不影响抵押合同的效力。
2.抵押人构成违约，应依合同约定承担赔偿损失。根据抵押合同约定，陈志华等三人应确保案涉房产能够依法办理抵押登记，否则应承担相应的违约责任。因陈志华等三人尚未取得案涉房屋所占土地使用权证，房地权属不一致导致房屋未能办理抵押登记，抵押权未依法设立，陈志华等三人构成违约，应依据前述约定赔偿由此给中信银行东莞分行造成的损失。
3.抵押权未设立，抵押权人应承担的损失范围认定。抵押权因未办理登记而未设立，中信银行东莞分行无法实现抵押权，损失客观存在，其损失范围相当于在抵押财产价值范围内华丰盛公司未清偿债务数额部分，并可依约直接请求陈志华等三人进行赔偿。
4.债权人对未办理抵押登记存在过错。中信银行东莞分行对《最高额抵押合同》无法履行亦存在过错。东莞市房产管理局已于2011年明确函告辖区各金融机构，房地权属不一致的房屋不能再办理抵押登记。据此可以认定，中信银行东莞分行在2013年签订《最高额抵押合同》时对于案涉房屋无法办理抵押登记的情况应当知情或者应当能够预见。中信银行东莞分行作为以信贷业务为主营业务的专业金融机构，应比一般债权人具备更高的审核能力。相对于此前曾就案涉抵押物办理过抵押登记的陈志华等三人来说，中信银行东莞分行具有更高的判断能力，负有更高的审查义务。中信银行东莞分行未尽到合理的审查和注意义务，对抵押权不能设立亦存在过错。
5.债权人存在过错，适当减轻保证人的担保责任。中信银行东莞分行在知晓案涉房屋无法办理抵押登记后，没有采取降低授信额度、要求提供补充担保等措施防止损失扩大，可以适当减轻陈志华等三人的赔偿责任。综合考虑双方当事人的过错程度以及本案具体情况，酌情认定陈志华等三人以抵押财产价值为限，在华丰盛公司尚未清偿债务的二分之一范围内，向中信银行东莞分行承担连带赔偿责任。
二、相关法律链接：
1.问：不动产未办理抵押登记，抵押合同是否有效？
答：有效。依据《民法典》第215条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2.问：因抵押人原因/不配合办理抵押登记，应承担何种责任？
答：承担违约赔偿责任。依据《民法典》第577条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第46条：抵押合同生效未办登记，债权人可请求办理登记；因可归责于抵押人原因不能登记的，抵押人在担保范围内担责。
3.问：当事人不履行合同义务，违约赔偿范围如何确定？
答：赔偿额应相当于因违约造成的损失。依据《民法典》第584条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
4.问：不动产抵押权何时设立？
答：自办理抵押登记时设立。依据《民法典》第402条，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
三、编后：
以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。
三大警示：所有债权人都该记牢！
警示1：抵押登记≠走流程，它是权利的生死线。
不办理抵押登记，抵押权就未设立！即使合同有效，也无法优先受偿。
警示2：银行不是弱势群体，专业审查义务必须履行！
银行作为专业金融机构，应比一般债权人具备更高的审核能力。如本案例中当地房管局早发函提示房地不一致无法抵押，银行明知却视而不见，属于重大过错。
警示3：违约后及时止损，否则后果自负。
银行发现保证人无法办理登记后，未要求追加担保或降低额度，导致损失扩大。依据《民法典》第591条规定，未及时止损，扩大部分的损失承担过错责任！
合规提示
1.办理不动产抵押前，必须核查不动产权属、房地主体一致性、有无登记障碍，避免无法设立抵押权情形发生。
2.抵押合同签订后立即办理抵押登记，千万别迷信先放款后补手续，风险爆发时悔之晚矣！
3.因抵押人原因无法登记的，及时主张违约赔偿。若债权人自身未尽审查义务的，将自行承担相应损失。
4.定期审查担保物状态：尤其关注抵押物是否被查封、毁损或权属变更。一旦发现抵押物有瑕疵，立刻要求补充担保或以其他财产担保。
总而言之，金融机构、企业融资均应将抵押登记作为风控核心节点，否则法律不保护躺在权利上睡觉的权利人。
无论是银行
还是民间借贷，
不动产抵押
别再以为有合同
就高枕无忧
权利需要合规行使，风险更需要专业防范！
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