从顺德 54 万中心房,看全国二手房泡沫消退真相

上海易居房地产研究院说，一线城市北上广深老破小二手房的泡沫基本消除。

他认为一线城市的老破小房子的这些泡沫价格泡沫基本消除，现在已经是一个健康的状态。

从侧面反映全国的二手房价格泡沫都整体消退了，

就猛不丁的原来有泡沫的时候，也没人出来告诉我们有泡沫，太贵了别去买，没人告诉我们，突然就出来告诉我们泡沫消退了？

现在已经是一个正常的一个健康的价格状态了。

你说他是怎么判断说这个泡沫已经消退了？

大家可以看下这个表格，这是他发布的一个表格。

一线城市老破小二手房住宅价格泡沫，它是以2018年秋四就是第四季度价格为起点，泡沫指数一直往上，2021年一季度的时候，泡沫达到了58%，逐渐消退，2024年的秋衣就是一季度就刚刚过去了，泡沫又消退到了5%。

他是从这个维度上，

就说2018年开始，一线城市的这个老破巧克力有泡沫了啊，最多到了18%，

然后又逐渐消退到了现在，这中间，做了一个过山车，价格又回归到了2018年第四季度的水平，他就认为泡退了。

那你这个2018年四季度为起点本身科学不科学？

好吧，他这里边又给出了一个价格，就是2018年四季度一线城市老破小的价格是平均39454每平米，就是差1点4万块钱一平米。

到了2021年的一季度，最贵嘛58%的泡沫的时候是62284每平米，从39000多涨到了62000多18%的泡沫，然后呢，价格逐渐消退，2024年的一季度到了41622每平米从39000多到了六万多，然后又消退到了41000多，41000多嘛，所以他认为现在只有5%的泡沫了，

他是以2018年第四季度为基点为基础为判断标准，

我觉得这个凭什么你认为那个时候的价格是没有泡沫的？

你认为一线城市老破小四了，谁凭你没有泡沫吗？

真的吗？

咱们怎么来判断泡沫，就怎么判断以后就贵还是便宜，不是以收入为标准，是吧？

我觉得贵的，马云一定觉得便宜，对吧？

我买个车花个三四十万，我觉得老贵老贵了。

马云买个三四十万的车，他连眼睛都不带眨，他连去看都不信去看。

所以你不是以收入为判断他有没有泡沫吗？

以平均收入，不能以我的收入，以平均收入是不是？一线城市平均收入有多少？

一万多块钱老破小的价。

咱不说老破小了，就国际上的标准就正常的房子不是老破小，老破小要折半要出院了，

就正常的房子，一线城市房价收入比大概就是两个月的工资，2到3个月，最多三个月，就是两个月的工资买1平米，

一线城市三四线城市就是一个月的工资，买1平米是正常的房子啊，就正常的房子，

还是说哪个城市能达到这个水平？

一线城市两个月的工资能买一个正常的房子吗？

你老破小4万块钱一平米的话，你如果认为这是一个正常的那新房子，那10万块钱你也认为是正常的是吧？

你就认为这就是一个正常的水平，这很明显你判断泡沫的标准是有问题的。

当然了，大家也看到了过去从2018年往后这一轮的房地产的价格走势。

我就说了，之前有泡沫的时候，他们不出来说。你

看到这个时候说，你看承认了吧，承认了自己有泡沫了吗？承认了自己曾经价格涨上去掉下来了吗？不是不承认掉吗？不是一直忽悠大家到一线城市去买房子吗？

不是说保值，那如果在2018年依旧进去买的，保值增值了吗？跌去了百分之三四十，找你去补吗？他也不保值增值。

大家喊的最凶的就是2018年、2019年、2020年，喊着大家跑到一线城市去买房子，说抛掉2345线不保值了，到二线城市。你现在也承认了是吧？

也承认了他们房价也在往下掉，距离最高点掉了40%是吧？

你现在又开始忽悠了，到了没有泡沫了，我前面的有没有泡沫看收入，

为什么价格会降到这个程度？为什么走这过山车掉下来了，没有那么多钱去买，并且大家注意，其实现在你别看现在二手房的价格下降那么快

走量还就得靠它。新房现在根本就卖不动

因为什么新房子的价格不灵活，定价普遍偏高

因为人家是新房子，本身拿地的成本也高，或者是改善型的，各个设计方面成本也高一些。

所以任何城市是12345线城市，一巷一新房子都不好卖，都是靠二手房走量。

二手房的销量大概就是一手房的，就是新房子的1.3倍、1.5倍，甚至多能到两倍多。

就是很明显的到了一个叫以价换量的市场。

以价换量就靠二房价格，它更灵活，靠二手房的价格来换这个量。

一手房的价格不灵活，自然而然就卖不动，是一个存量的市场

大量的二手房你看越是价格下降，把大量二手房推向了市场，库存量很大。

深圳三月底挂牌量同比去年3月底挂牌量增加200%多，苏州增加了145%，杭州增加119%，南京增加10%，上海增70%，挂牌量在快速的攀升，并且都是十几万套，二十几万套，还有更多的这种挂牌量。

你像这个苏州，苏州的挂牌量是145%的增长。苏州现在都是十七八万套的。

二手房挂牌量什么概念？

北京、上海都没有十七八万套，北京、上海也就是十五六万套。

苏州的二手房挂牌量会超过北京、上海。

就这么大的库存量，二手房的挂牌量就很明显，大家快要形成了二手房的抛售踩踏潮了。