一季度是传统旺季，金三银四叠加上学落户，融信儒林花园走了15套。成交量比平时略高，但真正值得看的不是量，是价格锚点挪到哪了。
88平一季度卖了三套。3楼180万，8楼182万，15楼189万。去年4月16楼卖238万，11月8楼卖200万。一年时间，中位价从两百二三十万滑到了一百八九十万，跌掉两成。旺季来了，量动了，价没动。这个户型的定价权还在买方手里。
99飞机户一季度两套都在14楼，234万上下。去年下半年同户型在260万左右，回调一成。南北通透、双明卫、方正格局，产品力确实扛住了一部分跌幅。同样是跌，它比88平少跌了一半。
99动静分离户型一季度17楼217万，18楼顶层196万。飞机户14楼同期卖234万。面积一样，价差二三十万。餐厅对厕所门那个硬伤，在买方市场里被加倍计价了。旺季带来的客户没有填平这个折价，反而因为选择多了，折得更干脆。
118平小高层15楼卖了280.5万。这个户型有个容易被忽视的优势，一梯一户。私密性和入户仪式感在同面积段里不多见。116平洋房4楼卖了277万，单价两万四。两者中高楼层单价几乎持平。买家在跨产品形态比价，洋房的得房率和小高层的一梯一户，各有各的账本，价格上谁也没压过谁。
132平以上大户型一季度走了五套，比去年全年都多。标准楼层288万到294万，16楼高区卖到315万。去年2楼卖过352万，跌了一成五。大户型总价高、客群窄，房东让价换量是理性选择，也确实换来了成交。
122平洋房一季度零成交。不是没人看，是没房东接当前的市场价。去年这个户型反复成交在335万，买卖双方都认这个数。现在116平洋房4楼只卖了277万，按同等单价推，122平大概在290到300万之间。房东还锚在335万，买方已经锚在300万以内，僵住了。
把一季度的价格锚点捋一遍。88平中位价185万，99飞机户标准层230到235万，118平中高楼层280万上下，132平标准层290万左右。116平洋房单价两万四，122平可以参考这个数，但第一套成交还没出现。
几个判断。
第一，季节性旺季带来了成交量，没带来价格修复。各户型价格中枢和去年比都在下移，区别只在下移多少。
第二，跌幅和产品力直接挂钩。88平在板块内同质化最严重，跌了两成。动静分离有硬伤，跌了一成五。飞机户和小高层有差异化优势，跌了一成左右。产品力就是熊市里的缓冲垫。
第三，定价参照系变了。过去房东看上一套同户型卖多少，现在买家看同等总价能买到什么。118平和116平洋房单价持平，说明买家在跨产品比较。122平洋房的僵持，也是因为买家拿着116平的价格倒推。市场的锚点已经从纵向变成横向了。
第四，有价无市和以价换量的区别。122平洋房是前者，房东不认当前价格，成交挂零。132平大户型是后者，房东让了一成五，成交放量。僵持还是换量，选择权在房东手里，但市场会奖励先做选择的人。
说到底，这一轮调整已经把融信各个户型的价格底牌翻得差不多了。刚需的底在180万出头，优质改善的底在230万到290万之间，洋房的底在单价两万四左右。底牌亮出来之后，买卖双方的博弈反而简单了。卖家要的是认清自己的房子属于哪一副牌，买家要的是在对应的牌桌上下注。
市场不会一直僵下去。旺季的成交量说明需求还在，只是价格没谈拢。接下来的几个月，学区落户的窗口会关闭，传统淡季会到来，那些熬过了旺季还没卖掉的房东，心态会不会变，价格会不会动，才是二季度真正值得看的东西。
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