【案情简介】
2022年6月，房东张某和中介公司签订了《房屋出租委托合同》，约定张某把自己名下的一套商品房委托中介公司对外出租。
2022年11月，中介公司把房屋租给了李某，然而，中介收取了租金后却携款“跑路”了，导致房东张某一直未能按时收取租金。
于是，房东张某把租客李某起诉至法院，要求李某支付案涉房屋的剩余租金。
【法院审理】
中介公司与房东张某签订《房屋出租委托合同》，双方在合同中约定，出租日期自2022年6月10日起至2025年6月9日止，期限36个月，每月租金即房屋占有使用费1700元，按季支付。
中介公司和租客李某签订了一份《房屋租赁合同》，约定李某租赁案涉房屋，租赁期限自2022年11月1日至2023年10月30日止，共12个月，房租每月1000元。李某于2022年10月向中介公司支付1.2万元房租及1000元押金。
房东和中介签署的是委托合同，中介与租客签的是房屋租赁合同。
房东早在2022年6月10日把房子委托给了中介对外出租，他们之间的委托合同是36个月。中介在和房东签订合同5个月后，把房子租给了李某，租期为1年。当时租客李某一次性支付了一年的租金1.2万元，另外还交了1000块钱押金。
从当事人陈述和现有证据来看，中介公司支付了部分租金但未足额支付，所以张某才起诉租客李某，要求李某支付2023年1月起至搬离之日的房租。
法院经审理后认为，根据案件审理时当事人的陈述和提交的证据来看，张某与中介公司签订的《房屋出租委托合同》、中介公司与李某签订的《房屋租赁合同》都是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定享有权利、履行义务。
经法院审理查明，租客李某在2023年10月25日已搬出租赁房屋，原被告双方对这一点均认可。张某要求李某支付租金的期间，为2023年1月1日至2023年10月25日。李某自中介公司处租赁案涉房产的这个时间段，是包含在张某和中介公司签订的合同期间之内的。按照约定，李某已向中介公司支付此期间的租金，所以张某要求李某支付此期间的租金，于法无据，法院不予支持。
综上，法院依法判决驳回了张某的诉讼请求。张某不服，上诉至济南市中级人民法院。二审法院审理后判决：驳回上诉，维持原判。
【法官提示】
在租房过程中，无论是房东还是租客，都可能遇到一系列的问题。看似简单的租房行为，可能会遇到很多不同的法律情况。
1、在签订租赁合同的时候，需要特别注意哪些条款的约定？在租赁合同中，最重要的条款包括合同的主体、租赁的标的、租金支付、租赁期限和维修责任等。
首先，租赁合同的主体应当是明确的，即房东和租客。其次，租赁的标的即是房屋的具体信息，比如：地址、面积等。再次，租金支付的方式和时间一定要写清楚。最后，维修责任也需要明确，因为这关系到双方在租赁期间的权利与义务。
2、在租赁期间，如果房子出了问题，维修责任该如何界定？这方面问题其实很常见。
根据《民法典》的规定，房东有义务保证出租房屋的安全使用。如果房屋有损坏或者不符合居住条件，房东应当承担维修责任。租客如果发现房屋存在安全隐患或者设施故障，首先可以通知房东进行修缮。如果房东迟迟不维修，租客可以要求减少租金或者直接自行修理并要求房东赔偿。
3、如果有证据证明房子是租客损坏的，那么租客是否理应承担赔偿责任？有合同约定的遵从合同约定处理，未约定的依照相关法律规定进行赔偿。
根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条规定，承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
4、如果租客不按时支付租金，房东该如何处理最为妥当？
如果租客没有按时支付租金，房东首先应当通过友好协商的方式催缴租金。如果租客仍然没有支付，房东可以通过法律途径要求租客履行支付义务。
根据租赁合同的约定，在达到解除条件时，房东有权解除合同并要求租客赔偿违约损失。值得注意的是，合同中可以约定违约金，租客延迟支付租金，房东可以要求租客支付相应的违约金，但违约金的计算标准应当符合法律规定。
5、建议大家在签订租赁合同时，务必仔细阅读合同条款，特别是租金支付、维修责任等方面，最好明确约定违约责任。同时，房东、租客都最好避免与不可靠的中介签订合同，避免出现中介跑路风险。
如果发生纠纷，应及时收集证据，尤其是涉及支付租金、房屋状况和中介问题时，保留好相关票据、通讯记录等，确保在必要时通过法律手段保护自己的合法权益。
来源：济南市槐荫区人民法院
【律师简介】
济南律师陈正斌，中共党员，执业于山东新亮律师事务所，从业十余年，系山东省法律援助中心刑事承办律师，第一届济南市法学会刑法学研究会理事，第八届济南市律师协会房地产业务委员会委员。
曾获济南市优秀律师，公益普法先进律师等荣誉称号。多年受邀参加山东广播电视台、齐鲁晚报、大众日报等媒体节目进行法律点评或公益普法。
擅长：刑事案件、婚姻家事案件、建筑房产案件、经济纠纷、交通事故等案件。
陈正斌律师服务热线：15550038383。
