2023年4月8日，赵明与同村村民孙大海签下《房屋买卖协议书》，以10万元买下其位于村西院落的两间正房及三间西厢房。当天，赵明付清现金，孙大海也交付了房屋钥匙。一切看似顺利。
可当赵明准备按约定在院中建一道隔断墙时，孙大海却突然反悔：“这房子是我和亡妻的夫妻共同财产，我一个人没权利卖！”一场本已成交的交易，因一句“无权处分”，闹上法庭。
卖家真没权利卖吗？原来，孙大海的妻子崔秀兰已于2021年去世。二人育有两子，长子早逝。涉案房屋确系二人婚姻存续期间所建，属于夫妻共同财产。但关键在于：崔秀兰去世后，她的继承人——包括孙大海、次子、公婆——曾共同签署一份《遗产分割继承协议书》。协议明确写道：“甲方（公婆）自愿放弃对某村房屋及院落的继承权，同意上述房屋及院落由乙方（孙大海、次子）继承，归乙方享有。”这意味着，孙大海已通过合法继承，获得了该房屋绝大部分甚至全部产权。
此外，买家赵明也是本村村民，户口簿上明确记载其职业为“粮农”，完全符合购买资格。
买卖双方均为同一集体经济组织成员，交易不违反法律强制性规定；孙大海通过继承已取得房屋处分权，《遗产分割协议》合法有效；合同系双方真实意思表示，房款已付、房屋已交，合同已实际履行；未办理过户不影响合同效力，物权登记是履行问题，非效力问题。
因此，法院判决：确认赵明与孙大海于2023年4月8日签订的《房屋买卖协议书》合法有效。
胜诉关键在哪？本案胜诉核心在于：锁定“同村集体成员”身份，这是农村房屋买卖有效的第一道护身符，直接排除了主体不适格的风险。用《遗产分割协议》瓦解“无权处分”主张
对方试图以“夫妻共同财产”为由否定交易，但我们用其自己签署的协议证明其早已获得完整处分权。强调“实际履行”事实付款、交房、入住，形成完整证据链，让“反悔”显得毫无诚信。
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