房产|商品房买卖合同被解除后,可以请求解除银行贷款合同吗?

【内容摘要】

对于我国大多数买房人来说，买房置业仍可说是事关其一生的大事。在商品房按揭贷款模式下，存在三方当事人，即开发商、购房者、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系。

当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，购房者对原来欲购得之房屋将丧失期待及占有使用。而此时，商品房担保贷款合同的存续对购房者而言已经毫无疑义。其订立商品房担保贷款合同时所期望之利益业已不复存在。

所以在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

本期围绕这一主题整理了相关的裁判规则、专家观点以及法律法规，供参阅。

【司法裁判规则】

1. 商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也应当解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人——顾某诉淮南世纪正源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 案例要旨：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 审理法院：安徽省淮南市田家庵区人民法院 案例来源：《人民法院报》2018年9月2日第3版 

 2. 商品房出售方逾期交付房屋致使商品房买卖合同及商品房担保贷款合同均被解除的，剩余贷款的返还责任应由出售方承担——许某某诉开发商房屋买卖合同纠纷案 案例要旨：商品房出售方逾期交付房屋，买受方作为守约方有权解除商品房买卖合同，其被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，商品房出售方应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受方并赔偿支付首付款产生的利息损失，同时承担剩余贷款的返还责任。 审理法院：江苏省启东市人民法院 案例来源：江苏法院网，发布日期：2022年3月14日 

 3. 商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，商品房担保贷款合同也应当予以解除——沈某诉北京泰禾嘉信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案 案例要旨：现因开发商与购房者的商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，故购房者与银行签订的购房担保合同应当予以解除，开发商应当向银行支付其未还贷款。 案号：（2021）京0115民初24012号 审理法院：北京市大兴区人民法院 案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月21日 

 4. 商品房买卖合同已被生效判决解除的情况下，商品房担保贷款合同也应解除——徐某某、赵某某诉上海农村商业银行股份有限公司嘉定支行、上海新明环球置业有限公司金融借款合同纠纷案 案例要旨：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。该规定并未区分商品房买卖行为系投资行为还是自住行为，故在商品房买卖合同已被生效判决解除的情况下，商品房担保贷款合同也应解除。 案号：（2022）沪74民终1185号 审理法院：上海金融法院 案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2023年2月7日 

 5. 以按揭贷款为付款方式的商品房买卖合同当事人一方请求确认购房合同无效或者撤销、解除合同的情形下，导致借款合同也解除的，买受人和出卖人的债务构成不真正连带债务——中国工商银行股份有限公司涟水支行诉耿某某、陈某某、淮安金港房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案 案例要旨：法院作出生效判决解除了商品房买卖合同，买卖合同的权利义务关系已不存在，因该合同解除，借款用于购买房屋的购房担保合同的合同目的已无法实现，在开发商占有借款的情况下，再由购房者继续向银行归还借款显然对购房者显失公平，故购房担保合同虽系有效合同，但仍应予以解除，开发商应将购房者在银行处所借的购房款返还给购房者。 案号：（2022）苏0826民初1547号 审理法院：江苏省涟水县人民法院 案例来源：中国裁判文书网，发布日期：2022年11月25日

【法律规定】

1. 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条　【合同法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 

第五百六十六条　【合同解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 

 2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正） 第二十条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 

第二十一条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。

担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

来源：法信、山东高法

【律师简介】

　　济南律师陈正斌，中共党员，执业于山东新亮律师事务所，从业十余年，系山东省法律援助中心刑事承办律师，第一届济南市法学会刑法学研究会理事，第八届济南市律师协会房地产业务委员会委员。

　　曾获济南市优秀律师，公益普法先进律师等荣誉称号。多年受邀参加山东广播电视台、齐鲁晚报、大众日报等媒体节目进行法律点评或公益普法。

　　擅长：刑事案件、婚姻家事案件、建筑房产案件、经济纠纷、交通事故等案件。

　　陈正斌律师服务热线：15550038383。