北美日记(39):美国的房产信息透明到吓你一大跳!

    最近开始关注美国的房地产的市场情况和运作模式。发现美国的房地产市场真是太透明了。

     在我们东大国内，买家一般只知道卖方出的销售价格，其它情况，你不问，卖家基本上不会告诉你，尤其是卖家当年买进时的价格是多少，卖家大都视为绝秘，以免你知道他的利润空间是多少，让你有讨价还价的余地。除非卖家是亏本卖房，才会主动告诉你他当时花了多少钱买的，现在是亏了多少钱卖。

    在美国，房产中介会毫无保留地告诉你，在售的这套房子的底价，以及原始价格和历次转卖的价格，以及每年的房产税是多少，甚至这个房子的历次租金价格也不会向你保密。你可以清楚地知道，房东卖这套房加了多少价，赚了多少钱。未来如果你想出租的话，租金水平大概是多少。

    开始还以为是美国的中介都太诚实，后来才知道，美国的房产数据(尤其是历次转手的价格)，任何人无需授权都能从公开的网上平台上免费查到。如Pasadena有一套房，在网上可清楚查到，这套房1995年，前房主以17万美元买入，现房主几年前以100万美元买入，经修缮之后，现以170万元挂牌出售。美国买房客并不眼红卖主赚了多少钱，他们在乎的是用现在这个价格买入值不值

    难怪东大国人在美国什么地方花多少钱买了什么房，只要知道房产的地址，户主姓名等关键信息，便可一查一个准。

    美国人卖房一般有三种报价形式。

    一是固定报价。这是90%以上的交易报价方式。卖家出个价，买家在这个价格的基础上与卖家讨价还价。最后双方谈妥交易价格。

    二是竞价/拍卖模式（无固定价，价高者得）。这也有几种模式，一种是盲竞价。挂牌只写“Offer Review Date”，不设底价；买家在截止日前提交密封Offer，卖家选最优（不一定最高价，要看首付、 要求条件等），此法在热门房、学区房常用。还一种是公开拍卖。现场或线上公开叫价，有起拍价。常见于法拍屋、银行持有房、豪宅等。

    三是特殊销售模式。如区间报价，设定一个价格区间。买家在价格区间报价。还有如As-Is（现状出售)，卖家不维修、不管治白蚁等杂项，一切由买家自负。这种一般是老破旧房，卖家不想惹麻烦，想一卖了之。

    美国卖房大部分都是委托中介销售，中介会收取交易额3一5%的中介费。中介费怎么付，由谁付，都是可以商量的。

    美国同中国一样，学区房也是房子的一个亮点。美国中小学校的优劣按统一的评价标准，有1一10分的评级。所以家长买房并不只看重住房子是否邻近学校，还要看学校的得分高不高。高分学校附近的房产价值更高。

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