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高科荣境二手房的Q1:潮水退到膝盖了,谁还没穿裤子?

高科荣境东院入市后，二手房市场经历了两轮定价冲击：第一轮在2025年四季度，挂牌价破位带动零星成交；第二轮在2026年一季度，破位价大面积落地。将两个季度的数据并置，能更清晰看到价格调整的节奏与方向。

一、整体走势：量升价跌，调整进入放量阶段

2025年Q4（10-12月），高科荣境二期共录得7套成交；2026年Q1成交13套，环比增长近一倍。成交量放大的背后是价格的实质性下台阶：

二、分户型走势拆解

2025Q4表现：成交4套，简装房源价格集中在213-220.6万，精装房源约233万。200万关口尚未被实质性挑战。

2026Q1变化：成交7套，简装最低205万，毛坯227.5万，精装230-248.5万。

走势判断：价格中枢下移约5%-8%，幅度可控，但“破200万”的心理防线已触手可及。成交量翻倍说明降价换量策略有效，该户型仍是全小区流动性的唯一保障。当前处于“阴跌而非急跌”状态，买家观望情绪与业主急售意愿仍在博弈。

2025Q4表现：成交2套——11月5楼精装463.8万，12月4楼精装422万、3楼精装358万。虽然出现358万的低位，但4-5楼仍维持在420万以上，价格梯度尚存。

2026Q1变化：仅成交1套3楼精装350.8万，单价2.58万/㎡。

走势判断：从“420万是标准价、358万是特例”到“350万就是标准价”，Q1确认了该户型的补跌完成。跌幅从Q4的温和回调骤然加速，单季实际跌幅约15%。更关键的是，Q1仅成交1套，说明即便大幅降价，接盘意愿仍弱——买方认为350万也未必是底。

2025Q4表现：成交1套（10月6楼精装390万）。对比2025年4-5月的435-454万，Q4已回调约10%-14%。

2026Q1变化：成交1套（1月7楼精装324万），单季跌幅达17%。

走势判断：390万已是Q4的低位信号，Q1直接杀至324万，显示卖方心态从“试探性降价”转为“争相出逃”。7楼并非差楼层，324万的成交意味着该户型价格体系已重置，后续任何反弹都需要新盘涨价或板块利好支撑，短期内看不到。

2025Q4表现：零成交。市场对该户型的定价陷入僵持。

2026Q1变化：成交1套（3月8楼精装367万），单价3.10万/㎡。

走势判断：367万的价格在Q1看似不低，但仅有1套成交，样本意义有限。对比123㎡和140㎡均已大幅补跌的现实，117㎡的定价显得“高处不胜寒”。Q2若没有更具竞争力的价格出现，该户型大概率继续零成交。

2025Q4表现：无标准层成交。全年最后一套标准层成交在5月（603万），此后市场进入僵持。

2026Q1变化：成交3套标准层精装，价格518-533.6万，单价2.90-2.99万/㎡。

走势判断：从600万区间退至500-530万区间，回调约10%-12%，幅度远小于其他改善户型。Q1的连续成交说明该价位已被市场接受，价格锚重建完成。相较于140㎡的断崖式下跌，178㎡的调整温和且有成交量配合，稀缺性溢价依然牢固。

从2025Q4到2026Q1，高科荣境二期各户型的走势呈现清晰的分层：

第一类：加速赶底型——140㎡、123㎡

Q4的下跌是序曲，Q1才是主跌浪。这两个户型在Q4尚有“价格底线”的幻觉，Q1被东院新房的持续销售彻底击碎。业主从犹豫转为抢跑，价格在三个月内完成了一轮超15%的重估。目前仍未看到企稳信号，二季度大概率延续以价换量。

第二类：阴跌企稳型——93㎡、178㎡

93㎡在Q4的220万基础上下移5%-8%，成交量翻倍，说明价格已接近市场共识的短期均衡点。200万是强支撑，但若宏观面继续走弱，破位只是时间问题。

178㎡在Q1完成了一轮温和调整，518-533万的新平台得到三次成交确认。这是全小区唯一完成价格锚重建且量价关系健康的户型。

第三类：悬而未决型——117㎡

Q4零成交、Q1微量成交，价格信号模糊。367万的价格在当下市场既不算高（相比2025年高位），也不算低（相比123㎡的324万）。该户型的真实市场底需要更多成交来验证，目前仍处于“有价无市”的模糊地带。

一季度数据传递的信号很明确：调整尚未结束，但分化已经定型。强势资产率先企稳，弱势资产仍在寻底——这是市场自我修正的必经之路。