张先生最近看中了一套二手房，总价200万。中介给他算了一笔账：契税、增值税、个税、中介费……七七八八加起来近10万。他愣住了：“买房子除了房价，还要交这么多钱？”
是的，房产交易不只是房款的事。搞清楚税费，能省下的不只是一笔小钱。
新房：买一手房要交什么？
买新房，税费相对简单。
契税是最大头，由买方承担。首套房90平方米及以下契税1%，90平方米以上1.5%；二套房90平方米及以下1%，90平方米以上2%；三套及以上3%。各地对140平方米以下的住房已实行税收优惠，全国范围内首套、二套140平方米及以下的契税税率均已降至1%。
维修基金也是必交项，由购房者按购房款2%-3%缴纳，属于全体业主共同所有，用于未来公共部位的维修和更新。此外还有不动产登记费80元/件、工本费等零散费用。
以一套100平米、总价200万的首套房为例：契税约3万元，维修基金4-6万元，加上登记费等，仅税费就要准备8-10万元。
二手房：买卖双方各掏什么？
二手房的税费要复杂得多，买卖双方各自承担不同税种。
买方主要承担契税，计算方式与新房相同。卖方主要承担增值税和个人所得税。
增值税看“满二”。个人将购买满2年（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；购买不足2年的，按照3%的征收率全额缴纳增值税。这是2026年1月1日起施行的新政，此前税率是5%——以一套200万的房子为例，新政前后可节省4万元。
个人所得税看“满五唯一”。个人转让自用达五年以上、并且是家庭唯一生活用房的，免征个人所得税。不满足条件的，个人所得税有两种计算方式：能提供房屋原值凭证的，按（成交价-房屋原值-合理费用）×20%计算；不能提供原值凭证的，按成交价的1%核定征收。
举个实例：一套200万的二手房，若为满2年非唯一住宅，买方首套房契税3万（1.5%），卖方个税2万（1%），加上登记费80元，合计约5万元。
还有一项重要优惠：自2026年1月1日至2027年12月31日，出售自有住房并在出售后1年内重新购买住房的，可以享受个人所得税退税优惠——新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴个税。
税费“暗坑”与省钱妙招
最大的暗坑是赠与房产再出售。很多人以为赠与过户省钱，直系亲属间赠与确实免征增值税和个税，契税按3%缴纳。但赠与房产再出售时，持有年限从赠与登记日起重新计算。若不满足满五唯一，需按差额20%缴纳个税。北京曾有一案例：500万房产通过赠与过户给儿子，成本17.5万；儿子转卖时因不满五年需缴100万个税，总成本高达117.5万。
省钱的核心是三个字：满、唯、换。优先选择满2年的房子，省增值税；选择满五唯一的房子，再省个税；如果要换房，务必保留好售房凭证，在一年内重新购房并申请个税退税。北京一套800万的房产，若符合满五唯一条件，卖方可节省增值税44.8万元、个税16万元，合计60.8万元。
最后提醒
各地政策细节可能略有差异，一线城市与非普通住宅的认定标准也不同。具体交易前，建议通过当地政务APP或咨询税务部门确认最新政策。记住：买房不只是看房价，税费也是一笔不容忽视的大账。搞清楚规则，才能少花冤枉钱。
