《民法典》视角下二手房买卖中中介包办按揭未果时定金的法律规制研究

《民法典》视角下二手房买卖中中介包办按揭未果时定金的法律规制研究

一、问题的提出

      在二手房交易实践中，购房者通过中介机构购房是常见模式。部分中介为促成交易，向购房者作出“包办按揭”“保证贷款审批通过”等承诺，购房者基于对中介专业能力的信赖，向出卖方或中介支付定金。然而，当按揭贷款审批最终未能通过时，围绕定金的归属与返还便产生了复杂的法律争议：按揭审批未通过究竟应归责于谁？中介的“包办按揭”承诺是否具有法律约束力？定金应否退还？中介应否承担赔偿责任？本文试以《中华人民共和国民法典》为依据，结合司法实践，对上述问题展开系统分析。

二、按揭审批未通过情形下定金的法律处理规则

（一）定金罚则的核心规定

      定金是合同当事人为确保债务履行而设立的担保方式。《民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”这一规定确立了定金罚则的基本内容，即给付定金方违约则丧失定金，收受定金方违约则双倍返还。

     同时，《民法典》第五百八十六条对定金的数额作出了限制性规定：“定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。”这一规定旨在防止定金罚则被滥用而对当事人造成过度惩罚。

（二）按揭审批未通过的原因类型与责任归属

      在二手房交易中，按揭贷款审批未通过的原因通常分为三类，不同原因对应不同的法律后果。

      第一，因买方自身原因导致贷款未获批。这是实践中最为常见的情形，包括购房者个人信用存在不良记录、收入证明不达标、负债率过高、提供虚假资料等。在此情形下，根据《民法典》第五百八十七条的规定，给付定金的一方（买方）不履行约定的债务，致使合同目的不能实现，无权请求返还定金，卖方有权没收定金。在新疆乌鲁木齐市新市区人民法院审理的一起案件中，张莉（买方）因个人征信存在问题、尚有未还清的贷款，导致按揭贷款未获批，且拒绝银行增加首付的建议，法院认定合同履行不能的过错方在张莉，判决其已付的3万元定金不予退还。

      第二，因卖方原因导致贷款未获批。例如，卖方出售的房屋存在未解除的抵押、查封或其他权利瑕疵，导致银行拒绝放贷。在此情形下，卖方构成违约，根据定金罚则，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。

      第三，因不可归责于双方的事由导致贷款未获批。这主要包括国家信贷政策突然调整、银行统一提高放贷标准等客观因素变化。在此情形下，双方均无违约行为，合同目的无法实现系外部原因所致，不应适用定金罚则，定金应予退还。

（三）合同约定的优先适用

      需要特别强调的是，合同约定在定金处理中具有优先地位。根据合同自由原则，买卖双方可以在合同中预先约定按揭审批未通过时的处理方式。在长春经济技术开发区人民法院审结的一起案件中，买卖双方在合同中明确约定：“若买方未能成功申请到购房贷款，则合同自动解除，卖方需将定金一万元全额返还买方。”后买方因贷款审批未通过，依据合同条款要求返还定金，卖方虽以“不知情”为由拒绝，但法院通过释法明理，最终促成卖方按约定返还定金。

       因此，购房者在签订买卖合同时，应尽可能将“贷款审批未通过时定金应予退还”的条款以书面形式明确约定，避免因约定不明而产生争议。反之，若合同明确约定“无论何种原因导致贷款未批，均视为买方违约，定金不予退还”，则该约定在不构成格式条款无效情形时具有法律效力，买方可能因此丧失定金。

三、中介“包办按揭”承诺的法律效力与责任

（一）中介“包办按揭”承诺的法律性质

      中介向购房者作出“包办按揭”“保证贷款审批通过”等承诺，在性质上属于中介对自身服务能力和服务结果的承诺。根据《民法典》第九百六十二条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。若中介明知购房者贷款资质存在重大瑕疵，却仍作出“包办按揭”的承诺，该行为涉嫌构成虚假陈述，损害了购房者的知情权和选择权。

      在重庆的一起纠纷中，购房者许先生向中介说明自己过往经历可能影响贷款审批，中介却“信誓旦旦”地承诺贷款没有问题，许先生据此向卖方支付了定金。然而，后续三家银行均以同样理由拒绝了贷款申请。法律专家指出，中介公司在已经提前知道购房者过往经历有可能影响银行放款的情况下，仍然给予承诺，则定金应由中介来赔偿。

（二）中介未尽审慎审查义务的赔偿责任

      中介作为专业的居间服务机构，负有对交易相关事项进行审慎审查的法定义务。这一义务虽未在《民法典》中明确列举，但在司法实践中已被普遍认可为中介的法定附随义务。在梅河口市人民法院审理的一起案件中，某二手房信息服务部为购房者出具购房预算，承诺可贷款14万元，但实际贷款额度未能达到该预算。法院认定，该中介在经营范围包括房地产抵押贷款代理的情况下，未在合同签订前对购房者贷款能力进行实质必要审查，导致合同不能继续履行，判决该中介返还购房定金、贷款费、中介费合计1.2万元。法官在判决中指出，信用审查核实是居间人应当知道并有能力掌握的信息，是居间人应尽的必要注意义务。

（三）中介违法承诺的违约与侵权责任

      当中介以“包办按揭”为名诱导购房者签约并支付定金，却无法兑现承诺时，购房者可依据以下法律途径追究中介责任：

      其一，违约责任。购房者与中介之间存在中介服务合同关系，中介承诺“包办按揭”属于合同义务的组成部分。若中介未尽到该义务，导致购房者遭受定金损失，购房者可依据《民法典》第五百七十七条要求中介承担违约赔偿责任。

      其二，侵权责任。若中介明知购房者不具备贷款条件，却故意隐瞒或虚假承诺，诱使购房者支付定金，则构成欺诈行为，购房者可依据《民法典》第一千一百六十五条主张侵权损害赔偿。

四、各方主体的权利义务边界与责任划分

（一）购房者的注意义务

      购房者并非完全无责。作为交易主体，购房者在签订合同前负有对自身贷款资质进行合理评估的注意义务。在珠海市中级人民法院审理的一起案件中，购房者张华以“对限贷政策存在重大误解”为由要求撤销合同并返还定金，法院认为购房者在购房时有义务对当地房地产限贷政策进行了解并结合自身情况进行判断，其具有一定二手房交易经验，不构成重大误解，最终驳回返还定金的诉讼请求。

（二）卖方的权利与义务

      卖方作为收受定金的一方，在买方因自身原因导致贷款未获批时，有权依据定金罚则没收定金。但卖方亦负有配合办理贷款申请手续的义务，若因卖方不配合或房屋存在权利瑕疵导致贷款未获批，卖方应承担双倍返还定金的违约责任。

（三）中介的责任边界

      中介的责任并非无限。购房者能否获得贷款，最终取决于贷款银行的审核决定，中介不能替代银行作出贷款审批的最终判断。但中介应当在合同签订前对购房者的贷款资质进行审慎审查，并将真实情况如实告知购房者，不得作出超出其能力范围的虚假承诺。若中介明知购房者贷款资质存在重大问题，仍以“包办按揭”为诱饵促成交易，则应当对购房者的定金损失承担相应的赔偿责任。

五、购房者维权要点与证据保全

（一）证据收集与固定

      购房者在遭遇按揭审批未通过、定金被拒退还的纠纷时，证据的收集与固定至关重要。应当重点收集以下证据：其一，中介作出“包办按揭”承诺的书面材料或微信聊天记录、通话录音等电子证据；其二，银行贷款审批未通过的正式书面证明，以明确贷款失败的具体原因；其三，购房合同及定金支付凭证；其四，购房者与中介之间的中介服务合同或相关约定。

（二）协商与诉讼路径选择

      购房者在定金被拒退还时，可依次采取以下维权途径：首先，与卖方、中介三方协商，争取和平解决；其次，向当地住建部门或市场监管部门投诉，请求行政调解；再次，向人民法院提起诉讼，依据《民法典》第五百八十七条及合同约定主张权利。若中介存在虚假承诺或未尽审慎审查义务的情形，应将中介列为共同被告，要求其承担相应的赔偿责任。

六、结语

      《民法典》为二手房买卖中中介包办按揭未果时的定金处理提供了较为完善的法律框架。按揭审批未通过是否导致定金损失，关键在于区分贷款未获批的原因归属——买方自身原因导致的无权要求返还，卖方原因导致的应双倍返还，不可归责于双方事由导致的应予退还。合同约定在定金处理中具有优先地位，购房者应在签约时明确约定相关条款。

       对于中介“包办按揭”的承诺，司法实践已形成较为清晰的裁判规则：中介负有对购房者贷款资质进行审慎审查的法定义务，明知购房者不具备贷款条件仍作出虚假承诺的，应当对购房者的定金损失承担赔偿责任。购房者亦应增强自身注意义务，审慎评估贷款资质，避免轻信中介的口头承诺。唯有各方主体各尽其责、依法行事，方能维护二手房交易市场的健康有序发展。