二手房买卖新思路,以租代售?

前阵子我写了几篇关于买房的文章：8万能买到老破小？是真的！

15万买的老破小，现在卖8万了

其实早在文章发出之前，我就把市区的老破小挂了出去。说实话，问的人真不少。但价格都达不到我的预期，所以迟迟没有卖出去。16万的房子，价格可以小刀，但真的不接受大刀——大刀还不如我留着出租。后来遇到一个意向买房的人，他问我：可以以租代售吗？先租后买，租金抵房款，房款给清后过户。”我觉得这个模式挺新颖的。买家每月付租金给我，租够一定年限后，租金可以抵扣房款，最后再过户。听起来既解决了买家资金不足的问题，又帮我找到了准买家，一举两得。但我在网上搜了一下，又咨询了做房产中介的朋友，发现这个模式没那么简单。今天就把我了解到的分享给大家，帮想以租代售模式卖买房屋的朋友避避坑。01 什么是以租代售？简单来说，就是买卖双方签一份协议，买家先以租赁的形式住进去，每月支付租金。双方约定一个租期（比如3-5年），租期满后，之前交的租金可以抵扣部分房款，买家再补足差价，完成过户。听起来是不是很美好？买家解决了一时拿不出全款的问题，卖家找到了准买家，不用担心房子空置。但问题在于：法律上，这种模式存在很大的不确定性。02 以租代售的法律风险我查了一下相关资料，发现以租代售的核心风险集中在几个方面：风险一：租赁期限不能超过20年根据《民法典》第七百零五条，租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。也就是说，如果你和买家约定“租30年，30年后租金抵房款再过户”，那后10年的租赁约定是无效的。买家住到第20年，你完全可以让他搬走，他还没法告你。反过来，如果买家住到第20年不想买了，你也没办法强制他买。风险二：房价涨跌引发的纠纷以租代售最大的变数，是房价。如果签协议的时候约定总价50万，几年后房价涨到了90万，卖家可能不想卖了——因为按原价卖亏了。但如果房价跌到了20万，买家可能不想买了——因为按原价买亏了。我在网上看到一个案例：有人签了以租代售协议，租了两年后房价大涨，卖家反悔，宁愿赔违约金也不肯过户。买家起诉到法院，官司打了一年多，最后虽然拿到了违约金，但买房的钱已经不够了。风险三：买家违约，房子被迫延后交易以租代售模式下，买家支付的是租金，不是房款。如果买家中途不想买了，或者付不起后续的钱了，他可以直接退租走人。这时候卖家就尴尬了：房子被用了几年，磨损折旧不说，还可能错过了最佳的卖房时机。而拿到的租金，远不足以弥补房价下跌的损失。风险四：产权不清晰导致的纠纷如果房子本身有贷款、抵押，或者产权不清晰（比如多位共有人），以租代售就更容易出问题。买家住了几年，结果发现房子被银行查封了、被其他共有人卖了，那就真是房财两空。看到过一个案例：有人以长期租赁的形式买了农村宅基地上的违建房，结果房子被强制拆除，买家起诉要求退款，法院认定合同无效，虽然判了卖家退款，但买家的装修费、利息等损失只能自己承担。03 说实话，买家提出这个方案的时候，我犹豫过。但冷静下来想了几点：第一，我缺的是现金，不是租金。 以租代售本质上还是分期收款，我需要等好几年才能拿到全部房款。

第二，房价走势不确定。 我那个老破小，万一几年后价值跌了，买家不买了，我怎么办？万一涨了，我不想卖了，买家会不会告我？第三，法律风险太高。 我不是专业做房产交易的，合同怎么写、风险怎么控，我不完全懂。万一签了有问题的合同，后面打官司，我可不愿意在这样的事上耗费时间和精力。所以最后我还是拒绝了。虽然房子暂时卖不掉，但至少不会惹上麻烦。04 如果你想尝试以租代售，结合这几天查找的资料与案例。我建议你一定要做好这几件事：1. 一定要签正式合同，所有约定都要写进合同：租期多长、租金多少、几年后房款怎么算、违约金怎么赔。口头承诺一概不算。2. 租赁期限别超过20年。法律规定租赁期限最长20年，超过的部分无效。

3. 一定要约定清楚违约条款。如果一方反悔，违约金怎么算？如果房价涨跌，价格能不能调整？这些都要提前约定好。4. 一定要核实产权，确保房子能交易。如果房子有贷款、抵押，或者产权不清晰，千万别签以租代售协议。建议到不动产登记中心查一下房子的产权状况。5. 如果可以，找律师审下合同，别自己随便写个协议就签。花几百块找律师看一下合同，能帮你避开很多坑。