2026年4月13日宁波二手房单日成交数据分析

一、整体格局：鄞州一家独大，刚需主导市场

• 成交量分布极度不均：鄞州区单日成交47套，占全市总成交量的42%，是绝对的市场核心；其次是海曙区18套、奉化余慈杭17套、镇海区12套、北仑区10套；江北区表现最弱，仅成交8套。

• 价格梯队清晰：
单价区间 成交套数 占比 代表板块
3万/㎡以上 1套 0.9% 鄞州钟公庙（仅保亿·嵩江润园）
2-3万/㎡ 21套 18.8% 东部新城、南部商务区、长丰、中河、镇海庄市
1-2万/㎡ 72套 64.3% 姜山、潘火、邱隘、首南、海曙段塘、高桥
1万/㎡以下 18套 16.1% 杭州湾、奉化滨海、莼湖、方桥、公寓产品

核心结论：1-2万/㎡的刚需刚改房源是市场绝对主力，占比超六成；高端改善市场极度小众，3万+单价仅1套成交；低价盘主要集中在远郊和非住宅产品。

二、板块分化：同区价差最高达4.5倍，冷热不均加剧

这是本次数据最突出的特征，宁波楼市已经进入"强分化"时代：

1. 鄞州内部天差地别

◦ 第一梯队（2.5万+）：钟公庙（3.53万）、长丰（2.55万）、南部商务区（2.51万），核心地段的品质次新房价格依然坚挺

◦ 第二梯队（1.5-2.5万）：东部新城、中河、下应、潘火，是改善需求的主要选择

◦ 第三梯队（1万以下）：云龙（0.78万），与钟公庙板块价差高达4.5倍

2. 镇海庄市表现亮眼
庄市板块单日成交6套，占镇海区总成交量的50%，且单价普遍较高：保利·和颂文华2.51万/㎡、蔚蓝城市花园2.14万/㎡、公元世家三期2.04万/㎡，热度甚至超过江北核心区。

3. 江北区市场遇冷
不仅成交量全市最低，价格也缺乏支撑：姚江新城云江府仅1.42万/㎡，江北万达板块春晖佳苑1.1-1.3万/㎡，最高单价仅为文教板块柏树花园的1.62万/㎡。

4. 远郊板块持续承压
杭州湾新区普遍0.4-0.5万/㎡，奉化滨海芦庭低至0.33万/㎡，方桥板块也普遍在0.5-1.2万/㎡之间，这些区域的房源降价幅度大但流动性依然较差。

三、产品分化：小户型吃香，公寓和远郊大户型无人问津

1. 刚需小户型溢价明显
同一个小区，小户型单价普遍高于大户型：

◦ 春晖佳苑：57㎡单价1.30万/㎡，67㎡单价1.13万/㎡

◦ 东方丽都：99㎡单价1.23万/㎡，81㎡单价1.24万/㎡
说明市场上最活跃的还是首次置业的刚需群体，低总价房源流动性最好。

2. 公寓产品价格腰斩
所有公寓产品单价均低于1.3万/㎡，且普遍比同板块住宅低50%以上：

◦ 培罗成广场非凡公寓：0.77万/㎡

◦ 利时卢森堡：0.76万/㎡

◦ 米兰公馆：0.66万/㎡
公寓的投资属性已经基本消失，仅适合纯自住需求。

3. 大户型仅核心区有价值
大户型房源只有在鄞州核心板块才能卖出高价：

◦ 荣安府222㎡：单价2.51万/㎡

◦ 保亿·嵩江润园177㎡：单价3.53万/㎡
而远郊的大户型不仅单价低，还很难成交，本次数据中远郊120㎡以上大户型单价普遍低于1万/㎡。

四、总结与趋势预判

1. 市场底部特征明显：成交量主要靠刚需支撑，投资客基本离场，改善需求观望情绪浓厚。

2. 分化将进一步加剧：未来只有核心区+次新房+优质学区的组合才能保值增值，远郊盘、老破大、公寓产品将继续阴跌。

3. 鄞州的核心地位不可动摇：无论是成交量还是价格，鄞州区都遥遥领先其他区域，是宁波楼市的"压舱石"。

4. 镇海庄市潜力较大：得益于甬江科创区的规划和较低的房价，庄市正在成为刚需和刚改的热门选择，未来有望继续领跑镇海楼市。