最近不少朋友在后台问我：想把房子过户给子女或者父母，到底走哪种方式最省钱？听说继承和赠与以后卖房要交20%的个税，是真的吗？夫妻之间加名减名要花多少钱？
今天这篇文章，结合深圳2026年最新的房产过户政策，一次性帮你把四种主要过户方式讲清楚：夫妻财产分割、继承、直系亲属赠与、买卖过户。看完你就知道该怎么选了。
一、先上结论：四种方式核心对比
一句话总结：
夫妻之间 → 走分割，几乎零成本。
房子以后可能会卖 → 走买卖过户，避开20%个税陷阱。
房子确定永远不卖 → 继承或赠与都行，但继承公证费可能更低。
子女没有购房资格 → 只能选继承或赠与，但要接受未来卖房交20%个税。
二、四种方式详细拆解
1. 夫妻财产分割（婚内/离婚）
适用场景：夫妻之间加名、减名、离婚析产。
费用：
要点：
评价：⭐⭐⭐⭐⭐ 最省钱，没有之一。
2. 继承
适用场景：父母过世后，房产由子女或其他法定继承人继承。
费用：
公证费（按受益额阶梯收取）：
50万元以下部分：≤0.8%
50万-200万元部分：≤0.3%
200万-500万元部分：≤0.1%
500万-1000万元部分：≤0.07%
1000万元以上部分：≤0.065%
产权登记费：住宅80元，商业550元
要点：
评价：⭐⭐⭐ 适合确定不卖的房子，否则未来卖房税费可能很高。
3. 直系亲属赠与
适用场景：父母赠与子女、子女赠与父母、夫妻赠与（但夫妻一般走分割更划算）。
费用：
契税：（过户价－增值税）× 3%
印花税：（赠与价－增值税）×0.05%
产权登记费：住宅80元，商业550元
要点：
评价：⭐⭐ 除非万不得已（比如子女无购房资格且必须现在过户），否则不推荐。3%的契税+未来20%个税，双重成本。
4. 买卖过户（很多人忽略的隐藏选项）
适用场景：父母把房子“卖”给子女，或者子女“卖”给父母。
费用（住宅类）：
要点：
评价：⭐⭐⭐⭐ 如果子女有购房资格，且房子持有时间较长（满五唯一），买卖过户比赠与划算得多。
三、重点提醒：继承和赠与的“20%个税陷阱”
很多人以为继承或赠与的房子，拿到手就完事了。其实不然。
根据现行税法，继承或受赠得来的房产，未来再出售时，不能按普通二手房那样享受“满五唯一免个税”的优惠，而是必须按 （卖出价－原登记价）×20% 缴纳个人所得税。
举个例子：
而如果是通过买卖过户（比如父母“卖”给子女），子女以后卖房时，如果满足满五唯一，个税为0；即使不满足，也只需要交（卖出价×1%）=5万左右的个税。
所以，只要房子未来有可能卖掉，就一定优先考虑买卖过户，而不是继承或赠与。
四、具体建议：按你的情况对号入座
情况1：夫妻之间过户
👉 直接走夫妻财产分割，婚内10元，离婚80元，没有任何悬念。
情况2：房子以后大概率会卖
👉 尽量走买卖过户。哪怕需要子女有购房资格，也值得去腾名额。避开20%个税，省下的钱可能是几十万甚至上百万。
情况3：房子确定永远不卖，传给子女
👉 继承或赠与都可以。继承的公证费是阶梯收费，房子价值越高比例越低；赠与要交3%契税。可以算一下哪个更低。一般继承更划算。
情况4：子女没有购房资格，又必须现在过户
👉 只能选继承或赠与。接受未来卖房交20%个税的事实，或者承诺这套房子永远不卖。
情况5：商业类房产（公寓、商铺、写字楼）
👉 税费规则完全不同，契税3%起，还有土地增值税等。建议单独咨询专业人士，不要套用住宅规则。
五、最后的小贴士
年限怎么算？
深圳自2026年1月1日起，增值税是否满2年、个税是否满5年，以登记日期或契税完税证明上的税费入库日期两者中较早者为准。记得保留好完税证明。
不要轻信口头承诺
办理过户前，建议到不动产登记中心或税务局窗口咨询最新政策，或者找靠谱的中介/律师核实。
提前准备好资料
不同过户方式需要的材料不同（关系证明、继承公证书、赠与协议、买卖合同等），提前问清楚，避免跑多趟。
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