新房VS二手房:新规项目面积做小真的会被“吊打”吗?

我们做可研的时候，很多人都有一个习惯：死盯着二手房市场看。特别是做刚需项目，把面积段往小了定，心里就开始打鼓，万一跟二手房正面竞争怎么办？前几天也有好几个朋友问我，定位的时候到底怎么判断二手房对新项目的影响？

说实话，我现在反而觉得，这事儿没那么吓人。二手房和新房之间，真不一定是“你死我活”的关系。关键就一条：你的面积段定位得准不准。

有个很有意思的现象，不知道大家注意到没有：定位做大了，到最后真的很难走；但小面积，基本上都能走掉。这不是巧合。

你要想明白一个道理：如果一个客户只看价格，对新规项目的产品力完全无感，那不管你把产品做成什么样，他都不是你的客户。没必要为这种人焦虑。

再说一个现实问题，二手房市场的反应速度。新房入市以后，二手房根本没那么快跟上来。大多数二手房都是自住为主，个人业主哪有那么快的反应速度？你今天一开盘，他明天就降价甩卖？不现实的。他们不会那么主动地去跟你拉出一个明显的价差来。

即便面积段差不多，产品力上也能拉开层次。新规的产品，跟那些老二手房比起来，优势太明显了：园林、地下室、会所、架空层配套、外立面、门头、公区装修、物业服务……随便拎出一样，都能拉开一代以上的差距。

反过来，如果市面上有小高或者洋房业态、100㎡左右的刚需产品，又是新规设计，那杀伤力是很强的。当然有一点要注意，量要控制住，面积带宽不能太大。可能整个项目最大也就做到139㎡，够了。

我最近刷了一下师大附中那边的二手房源，成交价格其实还算撑得住，并没有形成踩踏式的出货，二手房的价格反而是以新房为锚点，没有那个房东傻到要自己去砸盘，毕竟是自己的真金白银。

所以我一直觉得，刚需这一块，新规产品对应的客户需求，其实是压抑了很久的。市场不缺想买房的人，缺的是真正有诚意的产品。

反过来，如果是改善客户，对产品业态有追求，对房间数有硬性要求，那我的建议就不一样了。你可以去市区核心一点的板块，找找那些降价降得比较狠的叠墅、洋房顶底复这样的产品。虽然公区可能不如新房，但业态上的差异是实实在在的。当然，一定要结合总价来看。

不过这种业态的产品，价格就真的要看缘分了。有的房东急着卖，确实能捡到不错的机会；但如果对方价格硬扛着不动，那也就没啥意思了。