二手房连涨两个月,这波行情到底能持续多久?

高盛出手了。

上周五，国际顶级投行高盛发布报告，直接点名上海和深圳：这两个城市将在2026年底率先触底，三年内房价将累计上涨15%。

15%。这个数字一出，朋友圈炸了。有人说高盛在唱多割韭菜，有人说这是信号。

我今天不评价高盛对不对——我用数据来告诉你，上海楼市现在到底是什么状态。

先看成交量。

4月18日，上海二手房（含商业）单日网签成交1483套。这是4月以来的第二高，仅次于4月11日的1632套。

4月11日那天是什么概念？创下近五年单日网签新高。不是今年的高点，是五年的高点。

再往前看：4月前18天，上海二手房累计成交16503套，日均917套。同比去年同期，暴涨26%。

清明假期之后，单日网签从800多套一路攀升，日均稳稳站上1075套，千套线守住了。

说真的，这个数据出来的时候我自己都有点惊讶。3月底我们还在讨论"小阳春能不能延续"，没想到4月直接用成交量给出了答案。

价格也在动了，而且是连续两个月

量在涨，价格呢？

4月16日，国家统计局公布了3月份70城房价数据：上海二手房价格环比上涨0.4%，这已经是连续两个月上涨。

加粗这句话，因为很多人只看量，不看价——量先动，价跟上，这才是真回暖。

四大一线城市3月二手房价格全线上涨：北京+0.6%，上海+0.4%，广州+0.2%，深圳+0.4%。一线城市整体由降转涨。

哎，更大的背景：3月全国70个大中城市里，二手房价格上涨的城市从2月的2个增加到13个，一个月翻了六倍多。回暖不只是上海的事，范围正在扩大。

3月上海二手住宅成交2.85万套，环比涨幅178.79%，这是近五年来的单月最高点。

量在创新高，价在连续上涨，两个数据同时走强，这就是我说"这轮行情成色好于去年"的底气所在。

谁在买？买的是什么价位？

有一个细节很重要，搞清楚"谁在买"，才能判断这波行情能不能持续。

3月上海二手住宅成交结构是这样的：

• • 200万元以下：占比超过50%
• • 200-300万元：约21%
• • 两者合计超七成

这说明什么？刚需在冲。

为孩子上学买学区房的家长、在上海奋斗多年终于决定"上车"的年轻人、趁行情好置换出手的老业主——这三类人构成了这波成交的主体。

但同时，事情没那么简单。近两周，总价900万元以上的高端房源成交占比也在持续提升。置换链条正在被打通——刚需进场，改善接棒，这是一个健康市场该有的样子。

所以这不是"只有刚需在撑场面"，而是从低到高，各个价位段都在动。

高盛的判断，凭什么？

说回高盛这份报告。他们预测上海房价三年内涨15%，给出的理由有四条：

第一，库存低。经过过去两年的去化，上海核心区域优质房源越来越少，好房子的供给是收缩的。

第二，需求在。改善型和置换需求被压抑了几年，这两年逐步释放，不会一下子消失。

第三，政策托底。沪七条、贷款利率下调、首付比例下调，政策层面持续给力。

第四，上海3月成交超预期。这是高盛原话——他们的模型参数里用了3月上海二手房约3.1万套的成交数据。

花旗研报也在同期指出：一季度销售出现复苏迹象，3月份十大城市的二手房成交量和新房销量均超预期。

两大国际投行同时看多，这不是巧合。

那现在到底能不能买？

我直说：4月、5月，这个窗口还在。

但有一条要注意——优质房源的议价空间正在收窄。

以前你在前滩、徐汇滨江、陆家嘴这些核心板块谈判，业主还愿意给你砍5-10万。现在呢？这类房子挂出来3天内就有人抢，业主心态直接变了，你拿不到那个折扣了。"捡漏"这件事，越来越难。

普通刚需，闵行、宝山、松江的性价比盘还有机会；改善预算充足的，核心板块的好房子一定要快——下半年随着置换链条进一步打通，这部分需求还会继续推高好房子的价格。

等了三年的人，现在继续等，你等到的大概率不是更低的价，而是更少的选择。

具体到你的情况能不能买、买哪里、买什么价位——欢迎加我微信，拉你进群，一对一帮你分析。

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