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最近，天鹅堡悄悄成交了两套大户型，一套238㎡，一套290㎡，成交单价分别是2.8万和2.89万。乍一看，很多人心里一咯噔：不是说南京回暖了吗？怎么天鹅堡低于3字头了？
别急，这两套都是低区房源，楼层确实吃亏，价格自然压得比较低，不能代表整个小区的真实水位。目前天鹅堡正常楼层的成交价还在3.1万~3.2万/㎡之间，虽然比不上去年8月份之前还能维持在3.8万左右，但至少稳住了阵脚，没继续往下崩。
那么，最近不是一直到处喊，南京楼市卖爆了，涨了，涨了。这到底是怎么回事呢？全面回暖了吗？数据显示，南京楼市最新成交火爆确实是事实，但是，可能确实谈不上全面回暖，而是冰火两重天：二手房部分小区确实价格比之前高，成交量也确实如火如荼；但是，再看新房，却压根不是那回事。
先说二手房，这次是真的有点东西了。
国家统计局最新数据显示，南京3月二手房价环比上涨0.2%，别小看这零点几个百分点，这是自2024年6月以来，21个月里首次由负转正！上一次短暂上涨还是去年5月份前，结果5月份由于某央企的骚操作，价格一路阴跌到年底。
今年1-2月跌幅收窄，3月终于翻红，虽然幅度不大，但在全国普遍企稳的大背景下，南京能跟上京沪深广的脚步，已经算很争气了。
贝壳内部数据也显示，3月南京二手房成交量明显放大，量价齐升，确实可以算是稳住了。
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同样是3月，南京新房价格环比下跌0.3%，而且贝壳体系内销量前15的新盘，总共才卖了770套——平均每个盘一个月卖50套出头。
为什么？很简单：现在的新房和二手房，根本不在一个赛道上竞争了。
总价200万以内的次新二手房，占据了市场近80%的成交量，刚需买家精打细算，一看新房单价3万、4万，哪怕打9折，总价还是高得离谱，干脆转身去淘二手房。而新房这边，开发商又不敢真降——地价摆在那儿，建安成本压不住，再降就是亏本甩卖。于是只能“挤牙膏式”给点折扣，既吊不住客户，又拉不动成交。幸好，现在有些板块的四代宅，比如锦绣金陵，洋房+小高，折后价已经无限接近次新房，倒确实抢一波二手房的客户。但是，接下来，压力就交给江核其他竞品项目了。
其他，3月卖得好的新房，基本都是正方新城、板桥这些远郊刚需盘，单价低、总价低，一拉平均，整体新房价格就被拽下来了。要是4月河西、大校场那些豪宅网签多了，均价可能又涨回去——所以新房价格波动大，参考意义其实不强。
那么问题来了：现在到底能不能买房？
如果你是首套刚需，尤其是不着急学区落户的，现在真是可以好好看看二手房了。
学区房的旺季基本结束，非学区次新房的价格已经经过多轮“毒打”，水分挤得差不多了，再往下大跌的可能性不算太大了。像河西南、南部新城、江北核心区的一些品质次新，价格回到2017年前水平了，性价比还是很高的。
至于新房，建议别急，多看多等。
一方面，二季度才是开发商真正的“生死线”——一季度冲完业绩还能端着，但到了6月半年度考核，为了回款，大概率会放出更大优惠。另一方面，最近江北锦绣金陵传出大幅降价的消息，如果真引发连锁反应，说不定会带动一波价格调整。尤其那些库存量大的板块，比如雨核、江核部分尾盘，等到6月或年底，说不定有惊喜。
当然，如果是预算500万以上的高端改善客，更不用慌。
一线城市的局部回暖不代表南京也会猛涨，现在市场理性得很，涨也涨不多，跌也跌不远。与其追高，不如等开发商真正“刺刀见红”的时候再出手。
总的来说，南京楼市正在从“恐慌性抛售”走向“理性博弈”。泡沫挤掉了，心态稳住了，买卖双方都学会了在低位里找机会。所以别听风就是雨，也别被“涨了0.2%”或者“跌了0.3%”带节奏。
看清自己的需求，算清自己的预算，选对产品和时机——这才是当下买房最该做的事。
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