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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
平时不管是客户，还是同行朋友，问上海房产抵押的时候，来来回回就那几类问题。有人问：“现在上海到底还有哪些银行能做二押？”也有人问：“房本上挂着未成年孩子，这种还能办吗？”还有人更直接，上来就一句：“非大陆户籍的产权人，能不能做？”
这些问题，网上零零碎碎都能搜到一点，但要么说得太笼统，要么一看就是那种复制粘贴的资料，真落到自己身上，还是不知道该怎么判断。
所以这篇我就不绕了，直接把几个问得最多的问题，按现在常见的情况，跟大家捋一遍。不是讲什么大而空的理论，就是把平时接触到的经验说清楚一点，方便你心里有个底。后面有别的高频问题，也会继续慢慢补。
这次主要讲三件事：
一个是，上海哪些银行能做二押。
一个是，房本上有未成年产权人，哪些银行还能谈。
还有一个是，产权人如果不是大陆户籍，哪些银行相对有机会。
先说最常见的，二押。
很多人对二押有误会，以为二押就是房子已经抵押过了，就彻底不能再贷了。其实不是。这里说的二押，简单点理解，就是房子本身已经有一笔按揭贷款没结清，但在这种情况下，还是有些银行愿意再给你做一笔抵押。
说白了，就是你的房子还有剩余价值，银行觉得风险能控，它就有可能接。
在上海，现在能谈二押的银行，常见的有这些：
中信银行、招商银行、浦发银行、平安银行、民生银行、农商银行、浙商银行、杭州银行、宁波通商银行、稠州银行、厦门国际银行、恒通村镇银行、松江民生村镇银行、盛京银行、温州银行、大连银行、北京银行、华瑞银行、嘉定民生村镇银行、青浦惠金银行。
这串名单看着挺长，但我得先说句实在话：
不是说这些银行名字在名单里，你随便跑一家网点都能顺利办下来。
原因很简单，银行和银行之间政策本来就会变，同一家银行不同支行、不同客户经理，对业务熟悉程度也不一样。有的银行是理论上能做，但实际很少做；有的是分行层面接，但网点层面未必愿意碰；还有的得看你原按揭在哪家、剩余贷款多少、房子评估值够不够，才知道有没有空间。
我之前就碰到过一个客户，房子本来按揭还在还，手里生意突然要补一笔流动资金，急着想做二押。他一开始觉得，既然网上都说某某银行能做，那就自己去问，结果一圈跑下来，得到的答案全都不一样。有的说可以先交材料，有的说现在暂停了，有的直接让他先把一押结清再来。最后不是产品没有，而是信息太乱，自己根本分不清哪家是真能做，哪家只是口头能聊。所以如果你想自己一家一家去问，也不是不行，但确实会比较耗时间。
再说第二个问题，房本上有未成年产权人，能不能做抵押。
这个问题在上海也挺常见，尤其是有些家庭以前买房的时候，为了落户、学区或者资产安排，把孩子名字加进了产权里。平时没感觉，真到了要融资的时候，才发现这事没那么简单。
因为只要产权里有未成年人，银行就会更谨慎。它担心的不是房子本身，而是涉及未成年人权益，后面一旦有争议，处理起来会麻烦。所以不是所有银行都愿意接。
目前常见相对能谈这类情况的银行，大致有这些：
宁波通商银行、江南村镇银行、农业银行、农商银行、盛京银行、大新银行。
但这里一定别理解成“有未成年产权人就稳了”。不是这个意思。
真正操作里，银行除了看产权结构，还会看很多别的东西，比如未成年人占的份额大不大，监护人是谁，贷款用途合不合理，材料能不能闭环，甚至有的还会要求补充说明。也就是说，这类单子比普通抵押更吃个案，不是套个模板就能过。
我有个印象挺深的情况，一对夫妻房子里挂了孩子名字，占比还不低，他们原本觉得房子总价不错，收入也可以，应该问题不大。结果去普通银行一问，人家一看产权里有未成年，直接就不往下聊了。后来才发现，不是完全做不了，而是能接这种产权结构的银行本来就少，方向一开始就找偏了。
所以这类问题，最怕的不是条件差，而是根本不知道哪些银行愿意看。
第三类，就是很多人也会碰到的，产权人是外籍人士，或者说不是大陆户籍，这种房产抵押怎么做。
这类情况在上海比其他城市更常见一点，毕竟外籍、港澳台、海外身份、长期在上海生活工作的人都不少。
但现实也确实是，产权人只要不是大陆户籍，银行审核通常就会更严。不是说不能做，而是可选银行会少一截，有些银行系统里压根就不支持，有些银行是能看，但材料要求更多。
如果是产权人里有外籍人士，或者属于非大陆户籍，目前常见相对能谈的银行，大致有：
宁波通商银行、工商银行、中信银行、民生银行、平安银行、盛京银行、江苏银行、大连银行、大新银行、嘉定村镇银行。
这里面还得单独提一下，如果是香港、澳门户籍，那除了上面这些方向，有时候也可以看看广发银行和北京银行。
但这类情况，也同样不是只看户籍本身。银行往往还会一起看你的身份类型、居留情况、收入证明、婚姻结构、贷款用途、房子位置，以及一押二押的状态。
说得直白一点，非大陆户籍不是“一票否决”，但它会让银行变得更挑，所以你不能只问“哪家银行能做”，还得问“我这种具体结构，哪家更匹配”。
我之前接触过一个客户，产权人里有一位不是大陆户籍，房子本身没问题，征信也不差，按理说条件不算难看，但一开始问了几家常规银行，对方一听产权人身份，马上就让他去别家问。后来换到能接这类身份的银行方向，事情才往下走。
这类事就是这样，很多时候不是客户不行，而是银行根本不是那条路。
说到这里，其实大家也能看出来，上海房产抵押这件事，最麻烦的地方从来不是“有没有产品”，而是每个人的情况都不一样，能选的银行也完全不一样。
同样是二押，有的人卡在原按揭余额太高；
同样是小孩房，有的人问题在未成年人份额，有的人问题在材料解释不清；
同样是非大陆户籍，有的人是身份结构能过，有的人是银行系统直接不支持。
所以我一直都不太建议大家，只看一个银行名单，就觉得自己已经找到答案了。名单当然有用，它至少能让你知道一个大方向，知道哪些银行理论上值得去问。但真到实际办理，还是得把自己的情况先摆清楚：
房子现在有没有按揭，产权怎么分，产权人身份是什么，征信怎么样，贷款是拿来做经营还是消费，这些都得一起看。
要不然最常见的情况就是，自己拿着房本和身份证到处跑，问了半天，得到一堆模糊答案，最后还是不知道该去哪家。
简单总结一下：
能做二押的银行，上海并不少，常见有中信、招行、浦发、平安、民生、农商这些。
房本上有未成年产权人的，也不是完全没路，像宁波通商、江南村镇、农行、农商、盛京、大新这类方向，可以重点看看。
如果产权人不是大陆户籍，尤其是外籍或港澳身份，也有对应能谈的银行，比如工行、中信、民生、平安、江苏、大连这些。
但最后真正能不能做，还是那句话，不能只看银行名字，还得看你自己的实际结构。
因为抵押贷款这件事，表面看是选银行，实际上拼的是匹配。
银行选对了，很多事就顺；
银行选错了，你会觉得怎么每家都说得不一样，越问越乱。
这篇先把这几个问题讲到这儿，后面有机会，再把大家常问的利率、年限、过桥、小微企业执照、征信查询这些问题，也继续往下聊。
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