不是新房买不起，其实是二手房啊更有性价比。大家都知道二手房更便宜，但是不敢买的原因呢，觉得二手房里边的坑太多了。主要是流程不懂，合同不会写，税费算不清楚。房子买到手那一刻，你就不是乔迁新居，而是直接搬进了麻烦里。今天呢我用一条视频，我讲清楚二手房从选房、砍价、查房、签合同、贷款、过户、交税、拿证、放款、交房完整的一个流程到底怎么走。视频呢有点长，你先点赞再收藏，不然我怕你真的就记不住了。这第一步呢就是选房，选错后面全都白干。很多人买房输在哪里呀？输在就是第一步选房里。记住一句话，选房呢就是找对象不要光看脸蛋儿，要看底子。先到小区周围看一下，有没有不利因素。到了小区门口，咱们周边看一下，看看周围有没有垃圾站呢、变电站呢、高架桥啊、医院啊、菜市场啊、夜市啊、工地啊，这些东西有一个算一个，你住进去就要后悔。第二呢再看这个小区到底干不干净啊，小区的地上全是车，哎，脏乱差，楼道脏兮兮的，这种房子未来你卖的时候也难卖。第三呢，就是户型朝向，不要听中介跟你瞎在这吹，中介告诉你这个房子是正南的，采光特别好。你不要信，咱们拿出来手机打开指南针这个功能，对着窗户上一照就知道是什么朝向了，一秒咱就知道。接下来的第二步呢，就是选楼层啊，如果楼层选错了，你住进去那就是折磨。我说一句难听的啊，很多人买二手房不是在买，是在买麻烦。顶楼便宜啊，图便宜之后呢，结果住进去几年漏水了。一旦漏水，你说你脏不糟心？维修费、装修这些费用加一起，是不是跟你买正常的楼层价格差不多了？一楼也不要买，一楼的房子呢又潮蚊虫还多，隐私性差，噪音还大。你说你在家吃个饭，外面人往里看一眼，看你家里在干什么。一楼呢单元门的对讲都在那儿，那天天按门铃，进来人之后呢，在电梯等电梯的时候打电话吵闹都会影响到你的休息。你说一楼买这样的房子干嘛呀？就是给自己在添堵。二楼的房子呢，就是承担整栋楼的一个下水，相当于这个房子买完之后，它是有概率反水的。一旦反水，你家里就变成什么水帘洞，什么设施啊、设备啊、家具啊，都会给你泡的一干二净。还有什么设备层、腰线层、超高层这些楼层不要碰。再一个呢就像特殊数字楼层，像什么四楼啊、十四啊、十八呀、24啊，这种谐音的楼层都不要在你考虑在干什么。一旦你买了以后，你再卖的时候，有很多人会在意。第三步呢就是房子看上之后砍价砍不下来，相当于你这个房子百分之百你就是买贵了。我告诉你一个真相啊，房价不是你买不起，是你压根儿砍不下来。砍价最核心的一句话呢，就是上来你要先摸清一下这个房子的底细，摸清底细之后，你再去谈这个房子你一定不会买贵。我上一条视频呢就有砍价的教程，讲的特别详细。你直接翻看照着做，省个几万块钱很正常。这第四步呢就是买房之前你不提前查这个产调，你相当于闭眼就往坑里跳。很多人买房最大的问题是啥呀？太冲动了，房子买完了，定金一交，结果发现这个房子有抵押，有查封，设立居住权，有异议登记，不能更名过户。这对于咱们新手买房是不是一个巨大的坑呢？所以买房之前一定提前要做一个产权调查，查清楚房子有没有以上这些问题。这一步不做，相当于你是在赌命。第五呢就是查清楚这个房子的学位情况。很多人买房呢为了给孩子上学，结果呢提前不查好这个房子的学位是否备战。买了房子学位备战孩子上不了学，非常非常糟心。结果呢找到房东，房东就退你个两三万，几万块钱能解决什么问题？所以咱们提前一定查好，尤其是给孩子买房上学的，提前查好这个房子的学位是否被占，移民买完房子孩子上不了学。第六步就是签合同之前，不要光听中介说的多么好，把所有的条款都要加进去，像什么口头承诺，这些都是不算数的啊，必须要写进合同里。比如说家具家电，咱们要列一个清单，房东说送你饮水机，送你空调，送你洗衣机，都可以，没问题，写进合同里，而且呢要拍照、录视频，写清楚是什么牌子的，什么型号啊，什么状态啊，一定一定写清楚了。第二呢，就是一定要预留户籍的保障金，不要听信房东跟你说户籍我已经迁出了，户口没问题的。一定要预留这个保障金，避免你买完房子，房东的这个户籍他不迁出，拖你个几个月或者几年，你一点办法都没有。第三呢，就是交房的保证金必须要留，像什么物业呀、水电啊、取暖啊、燃气啊、车位呀这些费用。如果房东拖欠了，你想一下啊，你所有的钱都已经转给房东了，你再跟他要几千的物业费啊，几百块钱的水电费，他都不带鸟你的，直接把你拉黑。所以合同里必须要写清楚，也要交这些保障金，交房时结清，否则就从保证金里直接扣。第七步呢，也就是合同里最重要的一条，你如果不加这一条，可能你的首付、中介费、定金全都没有了。这句话一定要给我背下来。若买方征信流水的原因导致银行审批不通过，合同呢是无责任解除。卖家要退回定金首付款，中介要退回中介费，这句话你要不写。如果你的贷款真批不下来，并且呢你不能全款购买的情况下，房东呢直接说你违约了，这个钱我不退，到时候呢还要求你赔偿一些违约金，那你就赔了夫人又折兵。第八步呢，就是交定金的时候，一定要写一个收条，让房东哎手写一个收条，或者我这有模板，写清楚日期、金额、用途、姓名、身份证号。不写收条的话，你这个钱很容易打水漂。第九步呢就是去银行贷款。如果你是贷款买房，一定要问银行的信贷人员以下三个问题，你别傻乎乎直接就去申请，让你签字你就签字，让你按手印你就直接按。一定要问好这三个问题。第一，利率到底多少？如果利率高了，咱们马上换银行。第二呢就是提前还款有没有违约金，一定提前问好了别到时候告诉你提前还款，你要付三个月或者六个月的违约金，那就得不偿失了。第三就是这个首付款要不要监管。如果是中介告诉你这个钱直接转给房东啊不要信他的，不要转，一定要在银行的监管账户进行监管。第十步呢，就是预审批下来之后呢，咱们去不动产交易中心要过户缴税审批呢，一般正常也就3到5个工作日。批下来之后呢，说明银行愿意给你放贷款了，你这个贷款通过了，可以正常买卖了。下一步就去不动产交易中心递材料，咱们开始缴税、更名过户。第十一步就是税费不算清楚，你很容易被坑。房东这边呢他承担的是什么？增值税、个税，还有土地出让金。一定记住啊，这个增值税3.3 100万就是33000，个税呢，就是一个现在在成交价减去购买成本的差额的百分之二十。如果现在的成交价少于购买成本，那就是没有个人所得税。咱们买家买房呢只承担契税。这个契税呢就是按你首套、二套、三套进行计算啊，一般都是1到3个点。第12步呢，就是下证之后拿到房产证，咱们去银行签借款合同。最后呢签完借款合同之后，等着这个房款放给房东。第13步呢，就是把这个房子所有的费用清洁完毕。就是这个房子水费、电费、物业费、取暖费，还有这个车位费等等啊，必须都要结清完毕。还要查好这个户籍是否迁出去了，这些问题一定提前查好，查好之后呢，才能把相应的保证金咱们直接转给房东。如果大家还有什么不明白的，可以随时咨询我。大家还不关注我一下。
