以案说法|二手房阴阳合同纠纷

张三购买二手房，双方串通避税签订两份合同：

1. 1.阳合同（网签备案）
   ：成交价 120 万，用于过户报税，虚假意思表示。
2. 2.阴合同（私下真实）
   ：实际成交价 230 万，差额 110 万以装修补偿款私下转账，双方真实履行。

房屋过户后房价暴涨，房东反悔拒交房，起诉主张：阴阳合同偷税违法→整套房屋买卖合同全部无效，要求退房退款、撤销过户。

二、法院判决书原文核心裁判要点

1.关于阳合同效力：依据《民法典》第 146 条：行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无。案涉网签备案低价合同，仅为规避国家税费签订，并非双方真实交易合意，阳合同价格条款单独无效，并非整个交易无效。

2.关于阴合同效力：被隐藏的真实房屋买卖合意（230 万成交价），系双方自愿协商、实际付款过户、全面履行，不违反法律效力性强制性规定，合法有效。法院认定：房屋买卖权利义务，一律按真实阴合同 230 万履行。

3.整体合同效力认定：依据《民法典》第 156 条：民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。逃避税收属于行政违法，不导致房屋买卖民事合同整体无效；房东不能以自身违法避税行为，恶意主张合同无效、反悔毁约。

4.违约与最终判项

• 房东单方拒绝交房，构成根本违约，判决继续履行合同、交付房屋；
• 房东赔偿买方逾期交房违约金；

四、普通人合同硬核实用避坑建议

1. 阴阳合同民事不判全废，但税务重罚终身追责，绝对不要签。
2. 补充协议写明：真实成交价 = 网签价 + 装修包干价，明确税费各自承担。
3. 所有大额转账备注：购房尾款 / 装修补偿款，不备注往来款、借款。
4. 不要指望靠阴阳合同毁约占便宜，法院一律按真实成交价 + 实际履行裁判。
5. 房屋二次交易时，阴阳合同会导致个税暴涨，后续亏损无法挽回。

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