上海浦东碧云壹零小区业主共有房产遭"套路租"：二房东与开发商勾结，五年鲸吞千万非法收益

——一份答辩状暴露的侵权黑幕

【导语】上海市浦东新区碧云壹零小区的业主们怎么也没想到，自家小区门口那些商铺，背后竟藏着一条精心设计的"吸血"利益链。开发商上海金桥出口加工区房地产发展有限公司（以下简称"金桥房产"）与二房东上海瑞玫投资有限公司（以下简称"瑞玫投资"）联手，以近乎"白送"的价格将业主共有房产整租给瑞玫投资，后者再以数百倍租金转租商户、另收高额物业费，五年间从业主共有财产中攫取巨额非法收益。而面对业主维权，金桥房产在法庭上的答辩状更是颠倒黑白、威胁业主，企图将非法侵占永久化。

一、政府认定"业主共有"的房产，开发商竟擅自出租五年

碧云壹零小区位于浦东新区临港新片区，2017年左右竣工。小区沿街商业配套的业主共有区域，早在2019年就被上海市浦东新区建设和交通委员会以（浦）房管共确[2019]6号《业主共有房地产认定证明》明确认定为全体业主共同共有。

然而，金桥房产作为建设单位，早在2020年6月3日——即业主大会成立之前——就私下与瑞玫投资签订《商铺租赁合同》，将业主共有的走廊区域整体出租给后者。更蹊跷的是，该合同签订时间甚至早于大部分业主的购房入住时间，也早于2023年业委会的成立时间。

"这相当于房子还没卖完，开发商就把业主的公共房产'卖'给了二房东。"业主愤怒地表示，"金桥房产明知这些房产属于全体业主共有，却故意在业主尚未入住、业委会尚未成立的时间窗口'偷梁换柱'，其主观恶意十分明显。"

二、"低进高出"的暴利模式：二房东的"空手套白狼"生意经

根据业主掌握的证据材料，瑞玫投资的盈利模式堪称"空手套白狼"：

第一层：近乎零成本的承租

瑞玫投资从金桥房产处承租业主共有房产的租金极低。业主指出："金桥房产以远低于市场价的租金将共有房产'批发'给瑞玫投资，这本身就是违反商业常理的异常交易。如瑞玫投资真以为租赁的是开发商的合法自有房产，为何开发商要以如此低廉的价格'贱卖'？"

第二层：数百倍租金的转租

瑞玫投资取得承租权后，将共有房产分割转租给各商户。据初步估算，转租租金是原承租成本的数百倍。以案涉3000余平方米的共有房产计算，五年间产生的租金差价高达数千万元。

第三层：另行收取高额物业费

更为恶劣的是，瑞玫投资在向商户收取高额租金的同时，还另行收取高额物业费。这意味着，商户为使用业主共有的房产，既要向二房东支付天价租金，又要被二房东以"物业管理"名义再割一刀。而真正的业主——全体小区居民——却从未收到过一分钱的共有部分收益。

"瑞玫投资本质上不是'物业管理人'，而是独立的商业运营主体。"业主指出，"它与金桥房产签订的是《房屋租赁合同》，而非物业服务合同。根据《物业管理条例》第三十三条，一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业管理。而金桥房产同时聘请了上房物业和瑞玫投资，且后者从事的是商业转租而非物业管理，这本身就违反了法律规定。"

三、恶意串通的铁证：异常交易暴露双方真实关系

业主认为，金桥房产与瑞玫投资之间的交易，绝非正常的商业租赁，而是典型的恶意串通、损害业主利益：

证据一：价格异常。金桥房产以明显低于市场价的租金出租，瑞玫投资却以数百倍价格转租，差价全部落入二房东口袋。如双方是正常商业关系，金桥房产为何甘愿放弃巨额溢价收益？

证据二：时间异常。合同签订于2020年6月，早于大部分业主入住和业委会成立，明显是趁业主尚未组织起来时"先下手为强"。

证据三：身份知情。瑞玫投资作为专业商业地产运营公司，负有核查房产权属的基本义务。案涉房屋已有政府《业主共有房地产认定证明》，瑞玫投资完全能够查询得知。其未履行核查义务即签约，主观上具有重大过失；而其"低进高出"的异常模式，更是明知无权占有却故意为之的直接证据。

证据四：收益独占。五年间，瑞玫投资收取的租金和物业费全部归其自有，金桥房产声称"会将费用以适当方式支付给全体业主"，但至今未兑现分毫。所谓"适当方式"成了永不兑现的空头支票。

"这根本不是正常的商业租赁，而是一场精心设计的'套路租'。"业主指出，"金桥房产提供'货源'——业主的共有房产，瑞玫投资负责'分销'——高价转租给商户，双方瓜分本属于全体业主的收益。业主成了这场游戏中唯一的受害者。"

四、法庭上的嚣张：答辩状成"侵权宣言书"

2026年4月20日，本案原定于浦东新区人民法院临港新城第五法庭开庭。因部分被告未接收传票拒不到庭，未能正式开庭，双方进行了证据交换。

然而，金桥房产提交的答辩状，非但没有表现出任何解决问题的诚意，反而成为一份"侵权宣言书"，其嚣张态度令业委会及代理律师震惊：

诡辩一：偷换"业主"与"开发商"概念

金桥房产援引《民法典》第284条，将"业主有权委托管理人"歪曲为"开发商有权委托管理人"，试图为其擅自出租行为寻找合法性。业委会严正指出：该条款明确规范的是"业主"的权利，金桥房产故意将主体替换为"开发商"，是典型的法律概念偷换。

诡辩二：将"返还原物"歪曲为"变更用途"

金桥房产援引《民法典》第278条，称"改变共有部分的用途"需经四分之三以上业主同意，企图将本案业委会"要求返还房产"的诉讼请求，恶意曲解为"变更用途"。

"这是彻头彻尾的混淆视听。"业委会代理律师表示，"业委会要求无权占有人腾退返还，是恢复共有部分的原有状态，是纠正金桥房产擅自改变用途的违法行为。真正'改变用途'的是金桥房产自己——将通行走廊变成商铺出租。"

诡辩三：以"商业配套"绑架业主

金桥房产声称，若非通过出租引入管理人，"则不可能让居民免费获得现成的商业设施"，并威胁"若等到小区成立业委会……不作为，则可能会导致小区商业部分荒废"。

"这是赤裸裸的绑架和威胁。"业委会主任姚昌驳斥道，"业主是否需要商业配套、由谁经营、如何经营，应由业主大会决定，而非开发商单方代劳。金桥房产所谓的'免费商业设施'，不过是让商户交了天价租金和物业费后的'羊毛出在羊身上'，全体业主从未受益，反而失去了对自有房产的控制权和收益权。"

诡辩四：虚构"地役权"无中生有

金桥房产竟辩称案涉走廊出租属于"设立的地役权"。业委会指出：地役权设立需书面合同且需登记，金桥房产从未与全体业主签订任何地役权合同，更未办理登记，此说纯属自行造法、无中生有。

五、业主维权之路：从被驳回到再起诉

这并非业委会第一次维权。此前，业委会曾因"缺乏业主大会专项授权"被法院驳回起诉。但业委会并未放弃，于2025年12月24日依法召开业主大会，就"授权业委会以风险代理方式聘请律师对共有产权房侵权行为起诉维权"进行专项表决。

表决结果令人振奋：参与表决同意票405票，占参与表决业主人数90.55%；参与表决同意面积109,244.62平方米，占参与表决面积88.77%。该比例远超《民法典》规定的"双过半"要求，授权决议合法有效。

"前次诉讼的程序瑕疵已完全补正，本次诉讼业委会主体资格无任何问题。"代理律师表示，"金桥房产的各项抗辩均不能成立，其长期占用业主共有财产获取收益，严重侵害全体业主合法权益，必须承担返还房产、赔偿损失的法律责任。"

六、深层追问：谁在为"套路租"开绿灯？

本案暴露出的问题，远不止金桥房产与瑞玫投资的利益勾结：

追问一：前期物业的角色。上海锐翔上房物业管理有限公司作为前期物业服务企业，明知共有房产被擅自出租，未予制止亦未向业主报告，是否构成失职？其在退出小区时未依法完成物业交接，是否应承担责任？

追问二：政府监管的缺位。业主共有房产的认定文件早在2019年就已出具，为何金桥房产能在2020年轻易将共有房产出租？相关监管部门是否尽到了监督职责？

追问三：类似案件的普遍性。碧云壹零小区的遭遇并非孤例。在上海乃至全国，有多少小区的业主共有部分被开发商或前期物业擅自出租、收益被暗中瓜分？又有多少业主像碧云壹零的业主一样，在毫不知情中失去了对自己财产的控制权？

【结语】

碧云壹零小区的业主共有产权房，肯德基、咖啡店等商户照常营业，顾客们或许不知道，他们脚下的每一寸空间，都凝结着一场关于物权、正义与贪婪的激烈博弈。

金桥房产与瑞玫投资的"套路租"模式，本质上是将业主的共有财产变成私人提款机。而金桥房产在法庭上的答辩状，更是一份难得的"自供状"——它毫不掩饰地展示了某些开发商如何将法律条文当作侵权工具、如何将"商业配套"包装成掠夺借口、如何以"拖延战术"和"空头承诺"消磨业主的维权意志。

"我们不仅要追回被侵占的房产，更要追回被践踏的业主尊严。"业主说，"这是一场必须打赢的仗，为了碧云壹零的现在，也为了所有小区的未来。"