上海楼市的"银四"，正在用一组炸裂的数据，彻底颠覆所有人的预期。截至4月22日，上海二手房累计成交20539套，正式突破2万套大关。这个速度有多惊人？比火爆的3月仅慢1天（3月用了21天破2万），比2025年4月少花了整整4天。要知道，今年4月还多了一个清明假期的拖累，能跑出这样的速度，只能用"超预期"三个字来形容。
更让人震撼的是节后的成交爆发力。清明节后至今，上海二手房日均成交1061套。4月11日更是创下1632套的近五年单日成交新高，将3月28日的1585套踩在脚下，更关键的是——它出现在阴雨天。
按照这个节奏推算，今年4月上海二手房全月成交量将达到28567套，同比 2025年4月的23416套大涨22%，一举创下近年同期新高。
争议四起：成交量暴涨，是车位"掺水"？
与此同时，质疑声席卷全网：上海二手房交易量冲高，是不是因为3月1日施行的"房屋和车位分开售卖"政策，把大量车位单独算成了成交套数？
实际上，上海房地产交易中心公布的二手房网签数据，历来都包含车位。
专家称：以前也算两次成交的，本来是一本产证的，但登记的时候，也给你分类去登记的。
换句话说，房、车分开登记是上海不动产系统一直以来的操作，并非3月新政的产物。所谓"把车位算进住宅成交"的说法，是对统计口径的根本性误解。
今年3月，上海成交了1900多个车位，为一年来最高值；但同期二手住宅成交了2.8万多套，两者是同步增长的关系，而非此消彼长。
退一步说，就算把1900个车位全部算进3.1万套总量，也只占6%。
更有意思的矛盾点在于：官方口径里，从来没有每日发布过"纯住宅"的细分成交数据。想知道剔除车位、商办后的真实住宅成交量，只能参考第三方机构的统计。
各家机构数据略有差异：上海市房地产经纪行业协会给出的3月纯住宅数据是27892套，克尔瑞统计为28492套，中原地产报的是2.85万套。换算下来，纯住宅占比大致在89.4%到91.3%之间，也就是约90%上下。
既然车位历来单独统计，新政的意义何在？
新政的作用是加速二手房的成交速度。但不是通过"增加统计套数"的方式
过去车位作为房屋附属设施，登记在同一张产证上，卖房子必须打包一起过户。买家不要车位，卖家就得短期内单独找下家，否则房子没法交易。
新规落地后，车位可单独登记、单独交易。房子和车位分开卖，大大降低了交易门槛，很多卡住的单子现在都能顺利成交了。
车位新政是“疏通剂”，不是“膨化剂”。它没有凭空创造需求，但打通了交易链条中的堵点，让原本被卡住的置换需求得以释放。
4月已交卷九成，悬念只剩一个
4月这些数字指向一个明确判断：4月的热度不是3月的“余温”，而是一轮独立、强劲的行情延续。
而且成交量的上涨还没有完全传导到价格端，全市二手房价格只是止跌企稳，并没有出现大幅上涨的情况。
回暖不是普涨，分化依然明显。
