2026年一季度，山东省二手房市场呈现显著回暖态势，全省二手房网签面积达1058.2万平方米，同比增长13%。 市场活跃度的提升，是政策优化、价格调整与需求变化共同作用的结果。
一、市场表现：交易量增长，价格调整
1.整体交易活跃：一季度山东省二手房网签面积实现双位数同比增长。部分城市表现尤为突出，例如烟台市截至3月27日共过户二手房约13359套，较去年同期增长约1000套。
2.价格持续调整：在成交量上升的同时，价格仍处于调整阶段。2026年1月，全国70个大中城市中有67城二手房价格环比下降，山东省纳入统计的济南、青岛、烟台等城市新房和二手房价格均持续回落。 以烟台为例，2026年4月二手房挂牌均价为6306元/平方米，较去年同期下降8.38%。
3.核心城市引领：全国范围内，北京、上海、深圳等核心城市3月二手房网签量环比增幅显著，部分城市成交量创下近年新高，显示出重点市场的复苏信号。
二、驱动因素：政策便利与市场自发调节
1.交易流程持续优化：山东省聚焦二手房交易中的堵点、难点，指导各地优化流程与服务。例如泰安市探索房产服务一体化集成改革，旨在提升交易便利性与资金安全性。
2.全国性政策降低交易成本：2026年实施的新规有效降低了过户成本。个人住房不满2年出售的增值税率由5%降至3%；继承过户取消了强制公证要求，简化了手续。 此外，“带押过户”模式在全国二手房交易中的占比显著提升，使得卖房无需提前还清贷款，进一步畅通了交易环节。
3.地方性激励政策：多地出台政策直接刺激需求。例如，烟台市自2026年1月1日起面向居民发放总额达6000万元的住房“以旧换新”补贴券，对市场产生了促进作用。
4.需求结构变化：市场购房需求向改善型倾斜。在青岛等城市，新建商品住宅成交面积段集中在100-150平方米，改善型需求成为市场主力。 部分刚性需求则流向二手房市场及保障房。
三、市场展望：结构性复苏与理性观察
1.“小阳春”初显但分化持续：全国百城楼市“小阳春”迹象初显，二手房市场“金三”暖意较浓。 然而，这种回暖具有结构性特征，不同城市、不同板块表现不一。例如，济南楼市待售二手房数量在2026年初仍有增加，市场情绪相对谨慎。
2.对“回暖”持审慎态度：尽管交易量提升，但业内对市场是否整体“回春”仍持观察态度。有观点认为，若3月份的高成交量能持续6个月左右，方可判断市场基本回暖。
3.现房优势受青睐：在当前市场环境下，二手房的现房属性成为其重要优势。在青岛，二手房成交在一季度超越去年同期，部分原因正是现房更受市场偏爱。
2026年一季度山东二手房市场的增长，是在价格调整背景下，由政策优化降低交易门槛、地方激励措施释放需求以及市场自身需求结构转变共同推动的。市场呈现出交易活跃与价格调整并存、核心城市引领、改善需求突出的结构性复苏特征。
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