房产交易涉及政策门槛、产权限制、税费流程和风险防控等诸多细节：外国人能否直接买房？永居身份能解锁哪些特殊权利？塔什干和其地方城市的购房门槛有何不同？土地所有权、交易流程、资金托管新规又该如何应对？稍有不慎，可能面临额外公证费、审批延误或后期纠纷。
1. 外国人购置不动产的一般要求
1.1. 在塔什干市
外国人想在塔什干购买房产，需要满足以下条件：
– 持有乌兹别克斯坦共和国居留许可或身份证；
– 在塔什干拥有永久注册（根据 2020 年 9 月 28 日 RCM 附件 3 的规定）；
– 在塔什干市永久居住（就业）至少3年
1.2. 在塔什干地区
– 持有乌兹别克斯坦共和国居留许可或身份证；
– 在塔什干市或塔什干地区拥有永久登记（根据 2020 年 9 月 28 日 RCM 附件 3 的规定）；
– 在塔什干市或塔什干州永久居住（就业）至少3年
同时，外国人有权在塔什干或塔什干地区购买新建的房地产，该房地产在合同签订之日的价值至少为 3,300 BCV（2026 年 2 月 20 日约合 112,856 美元），并且必须通过银行付款。
2. 外国人购置不动产的特殊程序
外国人在下列情况下购买房产无需居留许可：
- 如果外国人是乌兹别克斯坦共和国总统2019年1月5日第UP-5611号法令附件6所列国家的公民，且该房产是在该国购买的：
- 塔什干州和塔什干市的赔偿金额至少相当于 40 万美元；（但该金额已减少至 30 万美元）
- 撒马尔罕、布哈拉、纳曼干、安集延、费尔干纳和花剌子模地区——至少相当于 20 万美元；
- 向卡拉卡尔帕克斯坦共和国及该共和国其他地区提供至少相当于 10 万美元的援助。
同时，这样的购买行为也是在乌兹别克斯坦获得居留许可的基础。
- 如果外国人是乌兹别克斯坦共和国 2022 年 7 月 13 日第 384 号共和国资本市场条例附件 1 所列国家的公民，并且以购置新建筑物（土地除外）的形式进行投资：
- 在塔什干地区，塔什干市和撒马尔罕市——房地产，根据建设期间签订的合同，其价值至少相当于 150,000 美元，已投入运营的房地产，其价值至少相当于 180,000 美元；
- 在其他地区——根据施工期间签订的合同，其价值至少相当于 70,000 美元的房地产，以及投入运营的房地产，其价值至少相当于 85,000 美元。
但是，这样的购买行为并不能作为在乌兹别克斯坦共和国获得永久登记和居留许可的依据。
在这种房地产交易中，双方的结算以无现金形式通过银行转账进行。
如果外国人持有IT签证，他和他的家庭成员有权购买房地产（没有最低成本门槛）。
3. 房地产购置程序
要通过购买方式获得房地产，应采取以下步骤：
这里需要注意的是，如果不动产的一部分被转让或发生了变化（重建、增建和独立建设），则在登记地籍护照之后，才会进行该不动产的国家登记。
3.1 外国公司收购房地产
乌兹别克斯坦的法律没有直接规范外国公司购买房地产的问题。但是，根据一般规定，法律允许外国公司取得所有权（《乌兹别克斯坦共和国财产法》第4条，《乌兹别克斯坦共和国民法典》第2条、第168条）。
———————————————————乌兹别克斯坦共和国民法典；
乌兹别克斯坦共和国1990年10月31日第152-XII号法律《关于乌兹别克斯坦共和国的财产》；乌兹别克斯坦共和国总统2019年1月5日第UP-5611号法令“关于加快乌兹别克斯坦共和国旅游业发展的额外措施”；乌兹别克斯坦共和国总统2022年4月8日第UP-101号法令“关于通过改善营商环境和私营部门发展，为创造稳定经济增长条件而进行的上述改革”；乌兹别克斯坦共和国部长内阁2022年7月13日第384号决议“关于批准有权在乌兹别克斯坦共和国购买在建新房地产项目的外国公民名单”；乌兹别克斯坦共和国 2017 年 2 月 27 日第 106 号共和国海关条例附件 1“关于利用部门间电子交互对不动产买卖、交换和赠与交易进行公证的程序规定”；乌兹别克斯坦共和国 2020 年 11 月 18 日第 726 号共和国民事登记法“不动产转让交易公证人认证行政条例”。特别声明：
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胡景坤，观韬律师事务所塔什干办公室执行主任，观韬中亚法律服务中心乌兹别克斯坦区域负责人，乌鲁木齐市涉外委员会专业委员。长期专注于中亚涉外、跨境电商、EPC架构出海、光伏、矿业领域。 具有丰富的跨境法律服务与境外投资实务经验，长期为中资企业在乌兹别克斯坦及中亚地区提供全方位法律支持。主导为多家中国央企和大型地方国企在乌兹别克斯坦落地的重大项目提供全流程法律服务，包括园区建设、矿业投资、农业合作、建筑工程、物流运输等领域，服务内容涵盖尽职调查、商务谈判、合同起草与审查、公司设立及合规管理等领域提供专项法律服务和常年法律服务，覆盖客户全流程的法律需求。
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